自萨维尼创立物权行为概念以来，迄今已历时百余年。百余年来，关于何为物权行为，即对于物权行为的概念是什么的问题，一直是各国民法学者众说不一、仁智互见的一个极有争议的问题。关于物权行为概念，1876年德国民法第一草案曾使用物权契约(dinglicher Vertrag) -语（德国民法第一草案第828、868、874及983条。），但认为未臻精确，受到批判。第二次委员会决定不采该项用语，而改由物权的合意（dingliche Einigung）代之，并认为“dinglicher Einigung”是否为物权契约，完全是一项法律理论构成(juristische Konstruktion)上的问题，应由学说决之（王泽鉴：《民法学说与判例研究》(5)，第46页。）。发生此项问题的关键和实质在于：“物权的合意”本身是否即为物权契约？质言之，物权行为的意义究竟是什么？就此问题，德国学者中始终存在着两种显著对立的认识：一种见解认为，物权的合意本身即是物权行为。学者Baur、Westermann及Lent - Schwab等采之（王泽鉴：《民法学说与判例研究》(5)，第46页。）。另一种见解认为，唯有物权的意思表示与外部之变动象征（登记或交付）相结合，始能成立物权行为。学者Rosenberg、Wolff - Raiser及Enneccerus - Nipperdeyze等人倡之。他们指出，“就法律行为概念而言，以发生一定法律效果为必要，物权变动须以物权的合意（意思的要素）与登记或交付相结合为要件。物权的合意由于尚不足以引起物权变动，故非法律行为”（王泽鉴：《民法学说与判例研究》(5)，第46页。）。
我国民国时期制定民法，对于物权行为概念未设定义性规定，故对于何谓物权行为概念，学者发生疑问，见解不一。胡长清先生说：物权行为，指发生物权法上的效果的法律行为。有为单独行为者，如所有权、地上权之抛弃是；有为契约者，如抵押权之设定是，其契约则称为物权契约（胡长清：《中国民法总则》，第212页。）。其他学者多采与此相类似的定义。但是，具备何等要件的法律行为始生物权法上的效力或可达物权变动之直接目的，依此定义难获明了。于是学者尝试从新的角度对物权行为再作定义。此即以姚瑞光先生与王泽鉴先生为代表之学者所下的定义。姚先生写道：物权行为，指由物权的意思表示与登记或交付相结合而成之要式行为。因为唯有完成此项方式后的物权行为，始能发生物权的取得、丧失及变更的效力，始能不残留所谓履行问题。而绝不可认为物权行为因意思表示而成立，交付或登记不过其生效要件”（姚瑞光：《民法物权论》，[台]海宇文化事业有限公司1995年版，第14页。）。王先生认为，物权行为应作如下定义：物权的意思表示（包括物权的合意）本身即为物权行为（单独行为与物权契约），登记或交付则为其生效要件（王泽鉴：《民法学说与判例研究》(5)，第47页。）。至此不难看到，姚先生与王先生关于物权行为概念之见解，大体分别相当于上述德国学者Rosenberg与Baur等人的见解。于此有必要提及的是，在现今之台湾地区，姚瑞光先生所代表的见解，为关于物权行为定义的最有力见解。
日本现今学者通说与司法判例虽拒绝承认物权行为独立性与无因性理论，但对于物权行为概念本身，学者通说及司法实务则从不拒斥。与德国及我国台湾地区情形相同，关于物权行为概念，学者见解仍然歧异，未获统一。石田文次郎教授谓：物权行为或称为物权的法律行为，指以物权的设定、移转、变更及消灭为目的的法律行为。所谓物权的设定，指设定他物权的情形，如设定地上权或抵押权等；物权的转移，指占有权、所有权或既存他物权之转移（[日]石田文次郎：《物权法论》，有斐阁1937年版，第46页。）。松坂佐一教授谓：物权行为是以物权的变动为直接目的的行为，在不残留履行问题上，它区别于债权行为（[日]松坂佐一：《民法提要》（第3版），有斐阁1974年版，第23页。）。其他民法学者如铃木禄弥、高岛平臧及川岛武宜等，多采与此相类似的定义（[日]铃木禄弥：《民法总则讲义》，创文社1989年12月版，第356页；[日]高岛平臧：《民法制度的基础理论》，敬文堂1989年版，第198页；[日]川岛武宜：《民法总则》，有斐阁1978年版，第162页。）。惟学者三和一博与平井一雄教授认为，物权行为在内容上应由发生物权变动的意思表示（物权的意思表示）与形式（登记或交付）相结合而构成（[日]三和一博、平井一雄：《物权法要论》，青林书院1989年版，第27页。）。显而易见，这一见解系与德国Rosenberg教授，及台湾学者姚瑞光教授等所主张的见解相当。于此可见，日本学说关于何为物权行为之概念，见解依然分歧，未获一致。
由上我们可以看到，近现代各国家和地区民法学者关于物权行为概念的见解大抵可归并为两类：其一是物权的意思表示说。认为物权的意思表示本身即为物权行为（单独行为与物权契约）；其二是物权的意思表示与形式结合说。认为唯有物权的意思表示与其形式（登记或交付）相结合，始得构成物权行为。此两种见解，本书采第二种见解。因为所谓物权的意思表示（物权的合意），纯为直接以物权的取得、丧失及变更为目的的合意，有此合意，原则上并不能当然发生物权取得、丧失及变更的实际效果。因而，物权的合意本身，不得谓为物权行为。而唯有物权的合意与登记或交付之结合，始可成立物权行为。
（二）物权行为与处分行为
为深入理解物权行为概念，在此有必要涉及与物权行为概念有密切联系的“处分行为”概念。处分行为，系德文Verfugungsgeschaft”一词的移译。按照德国法，“权利的丧失”或“权利的单纯的改变”系因意思表示而引起的，即谓为“处分”或“处分行为”。因而处分行为系指产生如下后果的法律行为：立即移转权利、权利内容的改变或缩小、在权利上设定物权负担（belastet）及使权利消灭的行为（沈达明等：《德意志法上的法律行为》，对外贸易教育出版社1992年舨，第56-57页。）。可见处分行为囊括了所有的物权行为（凡物权行为均属处分行为），但反之则否（并非所有的处分行为都是物权行为）。例如，诸多涉及债的关系的处分行为，如债务免除、抵销、债权让与及解除双务合同等，即非属于物权行为。此类涉及债的关系的处分行为虽不以发生物权变动为其直接效果，但因该行为之结果，亦将发生权利之变动，颇与物权行为类似，故学说称为“准物权行为”或“债权法上的处分行为”。 （三）物权行为的成立、生效与附条件、附期限问题
物权行为既为法律行为之一类型，因而关于法律行为的一般成立要件，对于其自有适用之余地。即物权行为之成立须有当事人、意思表示及标的；物权行为之生效，必须具备法律行为的一般生效要件，包括物权行为当事人须有行为能力，及物权标的须适当（包括标的可能、标的确定及标的合法及意思表示真实）。物权行为若不具备这些要件时，则应依法律行为之一般规则定其效果。例如，物权行为得因当事人行为能力之受限制而受影响，因通谋、虚伪表示而无效，因错误、诈欺或胁迫而被撤销，等等。
三、物权行为无因性理论
（一）物权行为无因性理论及其缘起
前面已经提到，物权行为无因性，是德国民法创立物权行为概念，尔后又进一步肯定物权行为独立性后的必然逻辑结论。所谓物权行为之有因或无因，是指立法和理论如何解决作为原因的债权行为与物权行为的关系问题，即物权行为的法律效力是否受债权行为的影响。如果物权行为之成立和有效不受债权行为的影响，即为无因；反之，即为有因。按照德国民法，直接发生物权变动的物权行为与作为原因的债权行为系各自独立的两个行为，物权行为的效力并不受债权行为的影响。例如，买卖在交付标的物之后，买卖契约因意思表示有瑕疵或内容违反公序良俗而致无效或者被撤销，而物权行为的效力却并不受影响，买受人对于接受的标的物仍保有所有权。丧失所有权的出卖人只能依据不当得利的规定，请求返还。此即所谓物权行为的无因性( Abstrakte。Natur)或“无因构成”。
物权行为无因性理论发端于德国普通法时期的普通法学，其始祖即是前面提到的萨维尼（有学者指出，无因性理论系滥觞于欧洲启蒙时期的自然法，亦即不认萨维尼为这一理论之始作俑者（参见[日]广濑稔：<无因性理论的考察》，载‘法学论丛>第72卷第48页）。唯19世纪末以来的学者通说莫不认萨维尼为这一理论之始祖。本书从通说。）。
萨维尼最早提出物权行为的无因性理论是在1820年于柏林大学的讲学过程中，该理论因此被称为是他“最最重要的教义学的创见之一”。他在讲学中指出：为履行买卖契约或其他以转移所有权为目的的契约而践行的交付，并不是一种单纯的事实行为，而是一项包含有以移转所有权为目的的物权契约。1840年和1853年，他分别出版了《现代罗马法体系》（第3卷）和《债权法》（第2卷）两部著作。在这些著作中，他全面的阐释了物权行为的无因性问题。
他首先将物权和债权从体系上加以明确分离，指出罗马法即开始区别物权与债权之不同，并将二者置于不同领域加以分别把握。其后，他区别了作为原因的债权行为与作为结果的物权行为之不同。认为私法上的契约常常以各种不同制度或形态出现，甚为繁杂。首先是基于债之关系而成立的债权契约，其次是物权契约，交付本身是一个真正的契约，即物权契约。这一契约必须与先行存在的债权契约相区别。相对于所有权让与的“交付”这一物权契约而言，作为原因的债权行为只不过是其“动机”。在对债权行为与物权行为作了如此区分之后，萨维尼进一步主张物权行为必须无因化，使之与作为基础的债权行为相分离。认为一方当事人本为履行买卖契约而交付某物，但对方当事人误为赠与而受领时，这种错误对物权契约之效力（即所有权的移转）不生影响。亦即，基于错误的买卖契约为不可撤销的买卖契约，基于错误的交付也是完全有效的，丧失财产所有权的人仅能依不当得利规定请求返还（须提及的是，萨维尼关于物权行为的无因性的论述，当初仅仅是建立在假定作为原因行为的债权行为“错误”的基础之上的，而对于原因行为“无效”或“不成立”场合的物权行为的效力问题，则未有涉及。惟嗣后不久，萨维尼这一建立在原因行为“错误”基础之上的无因性理论也迅速扩张适用到了原因行为（债权行为）无效或不成立的场合。即：纵使原因行为无效或不成立，物权行为的效力也不受其影响。参见[日]广濑稔：《无因性理论的考察》，载《法学论丛》第72卷，第50页。）。
从物权与债权的分离上看，物权行为无因性理论首先是潘德克吞法学体系形成的表现。其次，在普通法学上，无因性理论与不当得利请求权理论具有相当的整合性，此表明无因性理论与不当得利请求权理论之间存在某种关联性。这一理论虽然受到当时一部分普通法学者的坚决反对，但因萨维尼当时的强大影响力，及受温德夏特与耶林等人的积极支持，其最终形成为德国普通法学的一个“通说”，“一个原理”。一些熟悉潘德克吞法学的法学家将这一理论移植到普鲁士法和奥地利民法上，并从法的构成与解释论上说明这些法律关于所有权让与制度的规范意旨。例如E．Stronal氏指出，对于一般民法典上的所有权让与制度，于动产场合，应使交付构成为物权契约；在不动产场合，应将买受人的登记申请与出卖人的登记承诺相结合，而迳以“物权契约”概念加以解释。另外，这一理论的影响不仅及于这些民法典，而且也直接影响到德意志法圈诸国从19世纪中叶开始的民事立法计划。1888年，以5卷的宏大篇幅公开出来的德国民法第一草案理由书，使物权行为无因性理论的影响达到了顶峰。在这种形势下，无因性理论也就迅即传播开来，并直接影响了普鲁士1872年所有权取得法及德国民法典的编纂。
（二）1872年普鲁士所有权取得法与物权行为无因性
从德国法制史的连续性上看，德国民法典第873条与第925条之物权行为无因性规定，系继承1872年普鲁士所有权取得法有关物权行为无因性规定之衣钵而来。可见，欲弄清和明了德国民法规定物权行为无因性之背景，乃有必要探讨1872年普鲁士所有权取得法承认物权行为无因性理论的社会背景以至物质基础。而这一点，正是我们解开德国民法典之确立无因性理论这一“哑谜”的根本性途径。
如所周知，普鲁士1783年一般抵押令与1794年普通邦法（一作“一般邦法”），是德国18世纪民法史上最重要的两项民事法律制度。这两项民事法律制度关于不动产物权变动之采实质审查主义登记制度的规定，不仅障碍了不动产物权交易的快捷进行，而且更重要的是严重妨害了市民的私的生活的自由。以下先介绍这两项法律所规定的实质审查主义登记制度的内容。
1.1783年普鲁士一般抵押令（第2节）
第58条欲订正抵押权登记簿的所有名义的人，应向登记委员会提交买卖契约书、赠与证书、遗言书、判决书及取得证书的原本。
第59条登记委员会必须按照本条例第一章第一节以下的规定，对当事人提出的申请进行审查。同时必须就以下事项逐一加以审核：当事人对标的物是否有处分权（至少是有否法律形式上的处分权），这些人自身的所有名义是否被订正过，交易本身是否存在依法向新的所有者进行所有权让与时所必须具备的原因关系，及最后作成的证书是否具备适法的要件，等等。
第11条登记的专任官吏及登记委员会，对于当事人提出的申请书及附件，必须从形式及内容两方面加以缜密的审查。
2 .1794年普鲁士普通邦法
1794年普鲁士普通邦法第427条规定：抵押权取得之登记，依1783年普鲁士一般抵押令的有关规定办理。可见1794年普鲁士普通邦法，承继了普鲁士1783年一般抵押令所规定的实质审查主义登记制度。同时该法对于实质审查主义制度进一步作了以下补充规定：负责登记事务的官员，如果登记存在“法定方式”上的缺漏时，必须承担责任。