（第一节 概 述
土地所有权，为不动产所有权之一重要类型。而不动产所有权，简而言之，指以土地及其定着物（如建筑物）为客体而成立的所有权，为与动产所有权相对应的一项重要概念。从认识论上看，欲把握不动产所有权问题，非首先理解不动产( unbewegliche Sache，res immobiles)的概念不可。
自罗马法以降，无论在大陆法系或英美法系，不动产始终是一个与动产相对应的民法或财产法上的重要概念，二者同属于“物”的范畴。前面已经谈到，近现代各国民法，关于不动产与动产之分别，是先决定不动产，然后不动产以外之物均属于动产。而关于不动产，各国的决定标准不尽相同。如法国民法典第518条规定，土地及建筑物，依其性质为不动产。日本民法典第86条规定，土地及其定着物为不动产。舍弃各国民法关于不动产判定标准的差异，可以看到，不动产实际上是指土地及其定着物。土地有地籍，以市县为单位，市县分区，区内分段，段内分宗，按宗编号，每号俗称为笔，为个别之不动产。定着物，指固定且附着于土地之物，例如建筑物、铜像、佛塔等。临时搭设的庙会戏台，或与土地密切不可分离的围墙、假山等，皆非不动产（梁慧星：《民法总论》，法律出版社1996年版，第83-84页。）。
我国民法理论与学说关于动产与不动产之区分，与以上法、日等国家的立场大抵相同，即先决定不动产，然后不动产以外之物均属于动产。按照担保法第92条的规定，不动产的范围与上述各国不动产的范围大抵相同，包括土地及其定着物。不过稍有差异的，是我国实务上所称的定着物主要指“建筑物”，其中主要是“房屋”。因此在我国，所谓不动产所有权，主要是指土地所有权与建筑物所有权（房屋所有权）。限于篇幅，本章仅着重研究土地所有权问题。
从人类迄今为止的发展历史来看，土地自古以来就是人类最重要、最珍贵的自然资源，是人类赖以生产、生活和发展开拓的根基，“是一切生产和一切存在的源泉”（《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社1972年版，第109页。）。人类生活所需要之衣、食、住、行等，莫不仰赖于土地，故谓土地为万物之本源，实不为过。但是，土地有限，人类却繁衍不已、生生不息，欲以有限之土地，满足无限增殖之人类，显不可能。土地问题遂因此而发生（温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第1页。）。
土地问题，在不同的历史时代或于同一时代的不同历史时期，皆有不同的表现形态。从大的分期上看，最值得注意的是二战以来发生的所谓“现代土地问题”。这种现代土地问题形态各异，纷繁复杂。惟归结起来，不外有二，即土地分配与土地利用问题。土地分配问题，指因土地分配不当产生的问题。土地利用问题，指因土地利用不当产生的问题，包括土地的“低度”与“过度”利用问题。前者如土地的荒芜和破坏，后者如空气污染、水质污染、地壳下沉、住宅缺乏、粮食危机及交通紧张等等。此两类土地问题中，以第二类土地问题，即土地因被过度利用产生的问题最为严峻（[日]水本浩：《土地问题与所有权》，有斐阁1973年版，第229页。）。而能否有效解决这些问题，往往事关各国经济、社会发展及人民利益至巨，必须予以高度重视。
如所周知，我国的土地问题从来就是一个十分重要的问题。1949年以来，我国通过没收及进行私有土地的社会主义改造等多种途径逐步建立了社会主义的土地公有制--土地国家所有制与集体所有制制度。这种土地公有所有制本身无可厚非。问题在于，实现这种土地公有制的土地利用制度有其严重弊端，以及未处理好土地的“公的利益”与“私的利益”之间的关系。在1987年以前的较长历史时期里，由于将土地的性质视作自然资源而非财产，故将国有土地交由非土地所有者的公民、法人及其他社会组织予以无偿、无期限、无流动（即禁止土地转让）的使用，集体所有的土地则实行由集体统一经营使用的制度。这种土地使用制度，无疑是旧经济体制下最集权、最僵化、最无视经济规律的土地使用制度（李尚杰：《土地出让和转让的理论与实务》，科学技术出版社1992年版，第3页。），土地利用效益的最大化无从谈起。同时，由于实行社会主义的公有土地所有权制度，国家往往强调土地所有权的“公”的性质。反映在土地所有者与使用者的实际利益关系上，即是不能周到地顾及土地使用人对于土地的须臾不可或缺的“私的利益”。_十^地使用人对于土地的珍惜、爱护及加以最大化利用的热情由此丧失。另外，在土地国家所有权与集体所有权发生对立时，土地国家所有权通常具有“强大性”，国家几乎可以不受限制地随意征收或征用集体所有或个人使用的土地，并将之转换为国家土地所有权的客体，纳入国家土地所有权的范围。
在我国民法学界，关于土地问题（包括土地所有权与使用权问题）的真正研究，是从1979年以后才开始的，经过近20年的努力，出版了一批有关土地问题的专著，发表了上百篇涉及土地问题的文章，硕果盈枝，有目共睹。然而，如果冷静地审思，则不难发现，这中间较为全面的、系统的研究土地问题的著述仍不多见，研究土地问题的高质量的著述则更少。可见，多角度、全方位的研究我国土地问题，尤其是有关土地利用的法律问题，依然是摆在我国包括民法学者在内的一切法学工作者面前的一项十分繁重的任务。
（第二节 土地所有权的基础理论
一、土地所有权的概念
关于何为土地所有权，即土地所有权的概念是什么的问题，历来就是一个涉及多方面的复杂问题。
首先，土地所有权是一个历史的概念。土地所有权的概念属于历史的范畴，其涵义常因社会背景之不同而有差异。法制史上，土地所有权有罗马法土地所有权与日耳曼法土地所有权之对立。
依罗马法，土地所有权为一种排他的使用、收益及处分土地的权利，有着强烈的个人主义色彩；而依日耳曼法，土地所有权则为一种管领土地的物的权利，而有着浓厚的团体主义色彩。
其次，土地所有权是一个经济的概念。土地所有权为权利（物权）之一种，而所谓权利，指得享受特定利益的法律上之力。作为一种权利，土地所有权必蕴含某种利益，因而保护土地所有权不受侵害，实质也就是借法律上之力以保护土地所有权所蕴含的利益。土地所有权所蕴含的利益，抽象而言，大半属于经济性质，称为经济利益。此种经济利益各式各样，种类繁多，既有所有利益，也有资本利益和生存利益。另在经济学上，土地、劳动力和资本合称为“生产三要素”，具有重要意义。因而欲深刻把握土地所有权在现代社会中所扮演的角色，也有从经济学的立场考量土地所有权的必要（ 温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第4页。）。
最后，土地所有权是一个法律问题。自近代以来，由亍土地问题的复杂性和重要性，无论是实行土地的私的所有或公有制度的国家，包括土地所有权在内的一切土地问题莫不由公法和私法予以共同调整，从而包括土地所有权在内的一切土地制度也就因此兼有公法和私法的双重性质。迄于现今，土地所有权在法律构造上已成为跨越公法域和私法域的一项复杂性权利。
由上我们可以看到，土地所有权问题确为一项十分复杂的问题，它既是一个历史的问题，同时也是一个经济的问题和法律的问题。由本书的内容所决定，以下仅从法律的视角，尤其是私法的角度考察土地所有权若干问题。而在法律上，所谓土地所有权，通常又有两层意义：一是指作为一项法律制度的土地所有权；二是指作为一项民事权利的土地所有权。以下所称土地所有权，主要指作为一项民事权利的土地所有权。
二、土地所有权的范围
土地所有权的范围，就平面而言以登记簿的面积为准，无须法律加以直接规定；就立体而言，因土地有地上、地下、地面（地表）三部分，若土地之所有权仅限于地表部分，而不及于空中，则土地几无法利用，土地所有权之存在势将毫无意义，可见土地所有权的范围必须及于上空。同理，若土地之所有权不及于地下，则耕地、建地、林地等，亦均不能利用，故土地所有权的范围也须及于地下。因此之故，近现代任一国家的法律关于土地所有权的范围，莫不规定为得及于土地之上下。其仅规定为及于土地之上下者，如法国民法第552条是。德国民法第905条除规定及于地上、地下外，并规定所有人不得排除他人对于无利益的空中或地下的干涉(姚瑞光：《民法物权论》，[台]海宇文化事业有限公司1995年印刷，第72页一第73页。)。此外，瑞：±：、日本、韩国及我国台湾民法均设有类似规定(瑞士民法第667条第1项：土地所有权于其行使有利益的限度内，及于士地之上下。日本民法第207条规定：土地所有权，于法令限制的范围内，及于土地之上下。韩国民法第212条：土地所有权，于正当利益范围内，及于土地之上下。我国台湾民法第737条：土地所有权于法令有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下，如他人之干涉无碍其所有权之行使者，不得排除之。)。
关于土地所有权的范围，近现代民法多以“行使有利益的范围”（“利益存在限度”）加以限制。但在具体情形，判定是否在“行使有利益的范围”内，则往往相当困难。虽然飞机在空中飞行一般不会引起土地所有人提起妨害排除请求权，这是因为飞机的飞行空间对土地所有人而言大多在其“行使有利益的范围”之外。唯在架设高压送电线的场合，其是否也在“行使有利益的范围”外，则不无疑义。此际，若被判定在“行使有利益的范围”内，土地所有人即可请求拆除高压送电线，反之则否([日]奥田昌道编辑：<物权的重要问题》，有斐阁1975年版，第229页。)。
关于“行使有利益的范围”的判定，日本学者柚木馨教授提出应依具体情况、妨害形态，并考虑土地的位置、形状及一般的交易观念具体认定，而不可设立统一的抽象的判定基准([日]奥田昌道编辑：《物权的重要问题》，第229页。)。论者认为，尽管“行使有利益的范围”确为…极难确定的问题，但应当肯定，其意义必随科学技术的进步、人类社会观念的变易而有所不同。尤其在人类注重采光、日照等生态环境的今日，“行使有利益的范围”较之以往必将有过之而无不及。因之，在某一时间内，依一般社会观念，土地所有人之力量所能支配的上空及地下．如无法律限制，即应认为属于其“行使有利益的范围”之内。
三、土地所有权的特性
（一）土地的概念与特性
土地一语，有广狭两义。广义的土地，指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的自然综合体；狭义的土地，则指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。在民法上，土地与其他财货同属物的范畴，但于经济性质上，土地与一般财货又有差异：一般财货可以再造，规格划一，容易移动，易于损毁；而土地则数量固定，品级繁异（如气候、地形、肥沃程度每不相同），区位不移（位置固定不变）。加以土地为人类滋生之所在，人类生活的一切物质莫不仰赖于土地供给，这就使土地除具有一般财货的私有的、独占的性格外，还有社会的、公共的性格(温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第127页。)。具体而言，作为民法上物之一种类型的土地，通常具有下述性质：
其一，土地为单纯的自然存在物，非属经由劳动而创制出来的财货。
其二，土地所处的位置本身即决定土地的属性。
其三，土地大多与其四周的邻地接壤，且连绵不断。
其四，土地作为一种人类生活须臾不可或缺的财货，具有社会的、公共的性质。
（二）土地所有权的特性由土地的特性所决定，近代以来，土地所有权遂表现出以下重要特性。
1．私益性与公益性
土地所有权的私益性与公益性，指土地所有权本身所蕴含的两种利益。即就个人而言，土地不仅是财富的表征，而且也，是其生存所须臾不可或缺的财产。任何个人如不占有土地、利用土地，则将无以为生，个人的健全发展更无从谈起。土地的这种私有的、独占的经济性格表现于法律上，即是土地所有权的私益性(温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，[台]五南图书出版公司1984年版，第128页。)。与此不同，所谓土地所有权的公益性，则指土地所有权系为社会全体人民的利益而存在。须注意的是，土地所有权的这种私益性与公益性并不因土地归属制度--土地公有或土地私有之不同而有差异。概言之，无论是实行公的土地所有权制度的国家，还是推行私的土地所有权制度的国家，由法律确认的土地所有权莫不具有私益性与公益性两项特质。于此可见，土地所有权的私益性与公益性实存在于一切类型的土地所有权制度中。为深入把握土地所有权的这两项特质，如下有必要进一步加以说明。
先说土地所有权的私益性。
按照通说，所谓土地所有权的私益性，指土地所有权的“生存利益”与“财产利益”。凡以土地作为确保生活或生存的，即是土地所有权的生存利益，如我国农村居民使用的宅基地、农民为维持一家之生计而耕作的集体所有的土地等等，莫不有其生存利益的性质，因为农民对这些土地的耕作或使用的权利一旦遭到侵害或剥夺，其生存即面临威胁。另外，我国提供给城市居民供作住宅用的土地，也具有生存利益的性质。
土地所有权的财产利益，指土地所有人将土地作为资产加以保有或利用的利益，包括“所有利益”与“资本利益”两种。所有人不自行利用土地，仅因保有土地而产生的利益，为所有利益；土地所有人在自己土地上投下劳力、资本并对土地予以利用所生的利益，为资本利益([日]渡边洋三：《土地与财产权》，第90页；温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，（台]五南图书出版公司1984年版，第129页。)。
再说土地所有权的公益性。
一般认为，土地所有权的公益性包括消极意义上的公益性与积极意义上的公益性。消极意义上的公益性，指土地所有权之行使不得违反公共利益。积极意义上的公益性，指土地所有权之行使非但不得违反公共利益，而且还要增进公共利益。而所谓公共利益，指多数私益之集合，它虽不可能涵盖全体人民的私益，但秉乎多数利益取向的原则，凡求取最大多数人民的最大福利的，概可称为公益。土地所有权的公益性，其终极目的在于确保大多数人民的生存及提升其生活品质。