案例：
刘某向某市商业银行借款20万元购买新房，提供了自己的旧房（经评估价值为30万元）作为抵押标的物。按商业银行的格式合同，商业银行要扣下贷款数额的20%，以借款人的名义存入本行，以存款单作为质押。刘某只拿到了16万。后刘某起诉到法院，要求按16万元还本付息。
问题：
本案如何处理？
分析：
此案中，商业银行已经获得了可靠担保，再利用公用企业的优势扣留4万元存入本银行，以存单作为质押是不公平的。一方面，刘某没有获得预期的资金；另一方面，因存款的利率，又小于贷款的利率，刘某多支付了利息。对此案的处理应当注意以下两点：第一，根据《消费者权益保护法》第24条的规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”此案是商业银行利用优势和格式合同迫使消费者接受了不合理、不公平的条件。应当认定该存单质押无效。第二，《合同法》第200条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的。应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”此条本没有对以存单质押作出规定，但可以参照适用。即刘某按16万元还本付息。因该存单质押无效，因此刘某也不能以存单为据，向银行收取利息。
第二节使用财产的合同
一、租赁合同
（一）租赁合同的概念
依《合同法》第212条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用受益，承租人支付租金的合同。”提供物的使用的一方为出租人，使用物的一方为承租人，被交付使用的物为租赁物，租金则为使用租赁物的代价。
（二）租赁合同的法律特征
1.租赁合同是转移使用权、收益权的合同。
租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同，租赁物所有权不发生转移，租赁合同期限届满后，承租人须将原物交还。租赁合同的这一特征使之区别于买卖等移转财产所有权的合同。
2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。
租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右，是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为对价，承租人以租金为对价，租赁合同是双务、有偿合同。转移使用权、收益权租赁是商品交换的一种形式。
3、租赁合同在当事人之间引起债权法律关系，同时还产生所谓“债权物权化”的特殊法律效果。这表现在，在租赁关系存续期间，出租人出卖租赁物时，承租人享有对租赁物的先买权；同时，如果承租人不购买该租赁物，出租人可将其转让他人，但租赁合同并不消灭，而是对新的所有权人继续有效，按《合同法》第229条的规定，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，是所谓“买卖不破租赁”。
（三）租赁合同的种类内容和形式
1.根据租赁是否确定日期，可以分为定期租赁和不定期租赁。
定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。
不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”（《合同法》第232条）。这里强调的是出租人要给予承租人一定的宽展期。不定期租赁，一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限；二是推定为不定期租赁。推定的不定期租赁又有三种：其一，前述对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定不能确定的，视为不定期租赁。其二，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”（《合同法》第215条）。其三，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”（《合同法》第236条）。第三种情况又称为法定更新、默示更新，是指在租赁期限届满后，当事人以行为继续租赁关系。
2.租赁合同的内容
“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”（《合同法》第213条）。
3.租赁合同的形式：如前述《合同法》第215条的规定，6个月以上应当采用书面形式。
（四）出租人的义务
1.租赁物交付及保持义务。
按照《合同法》第216条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。对租赁物的使用收益，以交付为必要，所以出租人应当按照约定地点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系的整个存续过程中，保持标的物处于适合使用、收益的状态，即保持租赁物符合约定的用途。比如，出租住宿房屋，出租人应当保持房屋安全，没有不合理的危险。
2.出租人的维修义务。
出租人的维修义务实为其保持义务的体现。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”维修义务也可以由当事人特约由承租人承担。维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的正常使用使标的物破损、老化（包括磨损）的，出租人有维修义务，如果由于承租人的故意或者过失，致使租赁物破损，自当由承租人承担责任，由出租人自负经费维修。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
3.权利瑕疵担保义务。
权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第三人主张的权利可以是所有权、担保物权和用益物权。
构成权利瑕疵担保责任的条件。_
第一，权利瑕疵在租赁合同订立时已经存在。
第二，出租人在订立合同时或订立合同以前，没有将权利瑕疵的事实告诉承租人。如果告知了承租人，承租人可能不愿承担风险而拒绝履行合同或者重新提出合同条件。如果出租人已尽到告知义务，则不构成权利瑕疵担保责任。
第三，第三人就租赁物主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益。
出租人违反瑕疵担保义务，承租人享有相应的权利：
第一，减少租金或者不支付租金。比如对一台机器的租赁期是2年，承租人只使用1年，就被出租人的债权人行使抵押权而变卖，则承租人只支付1年的租金，而拒绝支付2年的租金。如果承租人根本没有使用，租赁物就被他人追夺或者虽使用但由于使用的过程被割断不能达到使用、收益的效果，则有权拒绝支付全部租金。
第二，出租人违反瑕疵担保义务，承租人还可以要求出租人赔偿损失。
（五）承租人的义务
1.按约定使用与按性质使用。
《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”如何使用租赁物涉及到双方当事人的利益。
《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”在此规定中，赔偿与解除不发生冲突，无论出租人是否通知对方解除合同，都可以要求对方赔偿损失。
2.妥善保管的义务。
《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。承租人对租赁物的保管，应尽善良管理人的注意义务。“保管不善”，是过错的体现，依照我国《合同法》第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，并未排除轻过失。从法理上看，无偿合同无偿付出的一方，轻过失才能免责。因租赁合同是双务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人轻过失不能免责。
3.不任意改善、增设的义务。
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”这里涉及有益费用的偿还的问题。有益费用，是指承租人支出的，使租赁物价值增加的费用。承租人对租赁物进行改善或者增设他物，使租赁物价值增加的费用，在租赁关系终止时，出租人应当偿还。这是出租人的义务。返还的根据，在于不当得利。偿还的要件是：第一，出租人同意承租人对标的物改善、增设，为之支付费用，或者知道而不表示反对。第二，租赁物所增加的价值，于租赁关系终止时继续存在。偿还的费用额，以现存增价额为限。偿还的时期，是租赁合同终止时。
4.租金支付义务。
租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”按该条规定，对租金支付期限的确定有三个递进的层次：第一，要按照约定；第二，没有约定或者约定不明确，按照《合同法》第61条关于补缺的规定确定；第三，按《合同法》第61条不能确定的，以年为时间单位确定租金的交付期限。从《合同法》第226条的规定来看，租金的支付还是体现了“后付主义”。
《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。
5.返还租赁物义务。
“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”（《合同法》第235条）。租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。
当然，承租人在负担义务的同时亦享有相应权利，除前述出租人违反瑕疵担保义务时所享有的权利外，按照《合同法》第225条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。换言之，除当事人另有约定，承租人得享对租赁物的收益。
（六）关于承租人的转租权
转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益。转租与租赁权的转让不同，转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；租赁权转让，是承租人将合同约定的租赁权转让给新承租人，原承租人推出合同。
按照《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。亦即，承租人转租的，应当取得出租人的同意。未经同意擅自转租的，出租人有权通知承租人解除合同。
次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人）承担责任，承租人应当对出租人承担责任。不论转租是否经过出租人同意，都是如此。如次承租人的行为导致租赁物的损害，出租人追究违约责任，只能追究承租人的违约责任，而不能追究次承租人的违约责任，或追究出租人和次承租人的连带责任。如以侵权为由，则有可能追究承租人和次承租人的连带责任。
案例：
例如：2001年1月，张某与李某签订房屋租赁合同，将一间私房出租给李某1年，年租金为3万3千元，订立合同时支付2万元，其余年底支付。同年6月，房管部门向承租人李某发出“危房通知书”，要求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求张某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行找了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该公司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这2万元，张某予以拒绝，到年底，张某要将李某扫地出门，李某要求再住1个月。
问题：
此案应当如何处理？
分析：
本案有四个问题需要明确：第一，李某所花2万元维修费为“必要费用”，应当由张某承担。第二，维修时间为1个月，李某有权将租期顺延1个月。第三，原约定剩余租金到年底支付，应当解释为租期届满时支付（《合同法》第125条第1款的“真实意思”）。顺延1个月后租期届满。第四，李某在租期届满之时，可以行使抵销权（《合同法》第99条），拒绝支付剩余1.3万元租金，并要求张某支付7000元。