书城家庭家居万事不求人大全集
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第27章 购房置业——房产购置与过户交易一点通(3)

订金。订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商前签订的临时认购协议,通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权,在约定的时间内,卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋,有权向开发商要回该购房订金。

容积率。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

★教你买房杀价的5招巧计

隐藏对所看房屋的喜爱程度,再有好感也不要轻易流露,越是漫不经心房东就越心虚自己挂的房屋价格是不是合理,方便后面的杀价。

言谈中对房东透露已看中其他房屋被已准备付定金,但也很喜欢此套房屋,流露出左右为难的样子窥探房东的卖房诚意度,如果是很诚意出售势必强力推荐自己的房屋,这时就可以慢慢杀价了,切记表演一定要逼真要在一定的范围内杀价,把握好度不要太过火,否则会适得其反。

告知房东已经付了其他房子的定金,如果违约不买的话房东会把定金没收,但自己确实很喜欢你这套房屋,看能否便宜点补偿已付但将被房东没收的定金。

告知很喜欢此房屋,但要等自己的房子还出售后才能买,要求付款时间推后,一般的房东都不会同意,这时就退一步说要贷款或垫资但都需要额外的费用,商榷能否共同分摊,其目的也是为了降低房价。

列出房屋的众多缺点但又要表露出比较喜欢的状态而犹豫不定,逼房东自动降价。但列出房屋的缺点时一定要向房东流露出自己对此套房屋很感兴趣,不然房东会认为你没有诚意而断了回旋余地。房屋缺点概括。交通不方便、交通方便但太吵、周边配套设施不全、周边配套设施全但太杂乱、物业管理比较差、物业管理好但管理费太高居住成本高、楼层低蚊虫多采光差、楼层高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西晒严重、朝南虽好但有可能看不到景观、毛坯房自己装修很麻烦、装修房又不喜欢他的风格装修时还要花钱敲掉等。

★变通巧省房贷,4招应对加息

在加息预期日益强烈的情况下,如何及时变通巧省房贷呢?不妨参考以下四个招数。

(1)考虑提前还贷。如果你手头有余钱,就考虑一下提前还贷吧。除了将剩下的房贷一次性还清外,还可提前还一部分贷款。目前大致有三种方式。将剩余贷款保持每月还款额不变(期限缩短),或剩余贷款每月还款额减少(还款期限不变),或将剩余贷款每月还款额减少(还款期限也酌情缩短)。不过,如果你是理财高手,你的资金有更好的投资渠道,可以获得更高的投资回报,不必急着提前还款。

(2)变更还款方式。在利率长期保持稳定的情况下,等额本息更好用。但在加息预期之下,采用等额本金还款,可节约不少利息。等额本金还款方式,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出。目前大部分银行可以允许贷款者转换还款方式。不过,借款人在算计省多少利息的同时,也要考虑还款方式是否适合自己。

(3)妙用“双周供”。所谓“双周供”,就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次,两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额。借款人每月还款负担没有增加很多,但每年共有26个双周,“双周供”事实上每年要还13个月的贷款,且每月的上、下半月要各还一次贷款。通过加快每年的还款频率和还款总额,可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。

(4)固定房贷利率,锁定房贷成本。所谓固定利率房贷,即在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按合同规定的固定利率支付利息,锁定房贷成本。结构性固定利率房贷,就更灵活点,它在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。如利率固定10年的贷款,可以在贷款的前5年和后5年执行不同的利率。当然,这要求申请人对货币政策有一个提前和准确的判断。

★异地买房注意事项

如今,二三线城市房产投资的丰厚回报,使得人们越来越关注起异地投资来。那么,异地买房究竟需要注意些什么?

(1)恰当估计你的经济实力。异地购房,其形式大多是二次甚至多次置业,目的在于投资兼自住。但房子毕竟是动辄几十、几百万的东西,因此在行动前一定要恰当估计你的经济实力,并最终根据自己的可承受能力选择相应价位的房屋。

(2)熟悉当地购房政策。不同地方均出台有不同的购房政策,如户口迁徙、政府补贴等。同时,如果是贷款购房,还需要了解当地的贷款利率政策,不同银行的利率可能存在差距。不同地方对于二次置业、多次置业也都有不同的规定,在购房前也一定要了解清楚。如果是公积金购房,还需了解是否可以异地使用公积金。这些都可以在购房前,通过网络了解,也可以向意向楼盘销售人员询问清楚。

(3)充分了解投资项目的背景。一般情况下,楼盘的环境和价格优势往往容易引起你的关注。但在下单之前,一定要了解清楚房子本身的合法性、未来区域发展等,切忌盲目跟风,不要因贪便宜而购买了小产权房。一般而言,合法销售的房子必须具备“五证”。《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》及《商品房销售(预售)许可证》。

(4)了解开发企业诚信度。不仅仅外地人,即使本地人购房,一般在与开发企业打交道时,都处于相对劣势。因此,在购房之初,应该对你所心仪房屋的开发企业诚信有基本了解。在不了解或者没有时间了解异地市场的情况下,应该尽量选择有能力、口碑较好的大型品牌企业。

(5)要保证资金划拨安全。异地买房需要将大量资金划转到所购房城市。因此,确保资金在流通过程中的安全也显得非常重要。一般不建议携带现金,而是通过银行转账,可以选择电汇、转账、支票、异地存取款等多种方式进行。同时,一般情况而言,资金应该划拨到房屋所属开发企业账户,而不是售楼员等某个人账户。

★买二手房签约必备10点常识

在签订二手房买卖合同时,一定要从法律的角度维护好自己的权利,该说明说清的,该事先约定的,都表达清楚,有些条款是不能缺少的。

(1)当事人的名称或姓名、住所。这里主要是写清当事人的具体情况。地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

(2)标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接);是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;房屋的物业管理费用及其他交费关况。

(3)价款。这也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式、付款条件;如何申请按揭贷款;定位;尾款等。

(4)履行期限、地点、方式。主要写明交房时间、条件;办理相关手续的过程;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊。

(5)违约责任。主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

(6)解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

(7)合同生效条款。双方约定合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

(8)合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

(9)合同的变更或转让。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。

(10)附件在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

如果可能,建议聘请专业律师起草、修订合同,这样效果比较好。