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第5章 理性看待房地产广告与楼书

作为购房者,在购房过程中最先接触到的就是商品房广告与楼书,而购房者最容易产生“上当”感,事后最容易产生纠纷的起因也在于广告与楼书。

一般情况下,广告与楼书中都会写明楼盘的价格(有起价、均价与最高价,但通常只写起价);付款方式(一次性付款、银行按揭、分期付款);地理位置、环境、交通(一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好);配套服务、管理(非常完善,通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想);工程量(一般都称规模非常大,就算是只有5~6栋楼);装修与建筑特色(通常都称为欧式风格);金融方面的利益(称房产升值快);发展商与代理商的实力(称自己的实力雄厚)等等方面。

看着这些异彩纷呈、不拘一格的房地产广告与楼书,总会让你怦然心动:这就是我需要购买的房子。如果你有了这种认识,那就说明你太幼稚了,因为这只是房地产商的宣传而已,为了达到宣传的目的,房地产商将广告与楼书中的内容进行夸大也是很自然的事情。虽然最高人民法院对其有“司法解释”:房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分,但在真正执行起来的时候却非常难。

为了避免日后可能出现的麻烦,购房者在看广告与楼书时千万要带上“放大镜”。购房者不仅要看广告中的漂亮图画和文字,更要学会看那些肉眼无法看清的提示,诸如“图片仅作示意用途,如有修改,恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证,也不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图以及法律文件为准。”……即使没有此类提示,也没有哪家房地产商在广告上明示:宣传内容绝对真实。

正是由于房地产商在广告与楼书中埋下了伏笔,因此在纠纷发生后,购房者很难以广告与楼书作为要约。此外,购房者在签署正式合同后,没有写进合同的要约就已经撤消,所以广告要约在签订合同后就没有实际意义了。通常情况下,即便在房地产案件的审判中,司法机关也只承认购房合同中的承诺。

我国《合同法》第10条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”商品房买卖的最终方式是以书面形式完成的,因此,购房者还是把商业广告与楼书看作没有约束力的“要约邀请”,把写进购房合同中的条款看成“要约”才更现实一些。也就是说,购房者应将广告与楼书中房地产商不愿写进合同中的条款都看作“虚假、欺骗”。

也许有人会问:《广告法》中不是明文规定不能做虚假广告吗?这没有错,但你应该明白,《广告法》属于行政法,它只规定了对做虚假广告的处罚标准,而没有规定做虚假广告者对受虚假广告欺骗者的具体赔偿条列。也就是说,工商管理部门在打击房地产商的虚假广告过程中,国家可以收到罚款,但受害者(购房者)得不到赔偿。

还有一点需要了解,那就是《广告法》对虚假广告的罚款标准是广告费的1~5倍罚款,这对房地产商来说只是皮毛。因此,购房时,一定要慎重对待广告与楼书中的内容,最好是做到“宁可信其无,不可信其有”,理性选择。