1.何为房屋买卖？
房屋买卖是指房屋的所有人将自己所有的房屋有偿转让给他人所有，他人支付一定的价金，从而取得该房屋所有权的民事法律行为。其中，转让房屋所有权，取得房屋价金的一方称之为房屋出卖人，支付房屋价金取得房屋所有权的一方为房屋受买人。
2.房屋买卖的类型有哪些？
根据房屋权属可以把房屋买卖分为三大类型，即商品房买卖、公有住房的买卖、私有房屋的买卖。按房屋新旧可分为新房即一手房买卖和旧房即二手房买卖。
3.房屋买卖的形式有哪几种？
目前房屋买卖的形式主要有现售和预售两种。
(1)现售即现房买卖，是指房屋已经建成，买卖双方就已存在的房屋进行协商，合同成立后买方付清价款就可取得房屋所有权的买卖形式。
(2)预售即期房买卖(在香港又称卖楼花、卖图纸，目前内地也如此称谓)，是指房屋在建设期间就预先出售给他人，买方按比例分期交付价款，在房屋建设完工后交完剩余价款才能取得房屋的所有权的买卖形式。
4.我国法律法规对房屋的买卖有无限制？
我国的法律、法规以及一些政策对房屋买卖作了一些限制，从而使房屋买卖在一定范围内进行才是合法的。具体说有以下八个方面的限制：
(1)违法或者违章建筑不能出卖。因为房屋属违法、违章建筑，买卖的一方就无法取得合法的房屋产权。即使双方订立了房屋买卖合同，或者将房屋已经交付，买卖都是无效的。因此而造成的经济损失，有过错的一方应负责赔偿。
(2)国家根据建设需要，已决定征用或确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。否则买卖无效。
(3)寺庙、教堂等宗教房屋不许买卖。
(4)著名建筑物以及作为文物古迹保护的房屋不许买卖。
(5)房屋产权不清或房屋产权存在纠纷时不能出卖。
(6)机关、团体、企事业等单位不得擅自购买城市私有房屋。
(7)共有的、出典的、出租的房屋出卖时，在同等条件下共有人、承典人、承租人有优先购买权，否则买卖无效。
(8)享受国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋出卖时，原补贴单位或房产部门有优先购买权。因为这些房屋在建造或购买时，国家和单位出了钱，个人对房屋只享有部分处分权。如要出卖，只能由原补贴单位或房管部门收购。如经济适用房、安居房、拆迁安置房等。
5.房屋买卖依据的法律、法规、政策有哪些？
目前，房屋买卖的法律依据有：
(1)宪法：宪法是我国的根本大法，《宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”因此，房屋买卖行为首先应在宪法规定的基本原则指导下进行。
(2)民法：房屋买卖属民事行为，理所应当受《民法通则》、《合同法》的调整。有关房屋买卖当事人的资格、房屋买卖行为的有效、买卖合同的成立、变更、解除、终止等都应以民法及《合同法》所规定的法律规范来调整，其中最重要的是《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》等等。
(3)有关房屋买卖的法规及政策：
①1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中第四章房地产交易第一节、第二节对房地产的转让作出了规定。
②1983年12月17日国务院发布《城市私有房屋管理条例》，其中第三章“买卖”对城市私有房屋在买卖时应交验的证件、共有房屋的买卖、租赁与买卖的关系、价金、单位购买私房等作了具体规定。
③1994年3月23日建设部颁发《城市公有房屋管理规定》，其中第三章对城市公有房屋买卖作了具体规定。
④1994年11月15日建设部颁发《城市商品房预售管理办法》对期房买卖的条件、预售企业的资质要求等作了具体规定。
⑤1995年8月7日建设部颁发《城市房地产转让管理规定》，其中对城市房地产的转让价格、程序、不得转让的情形作了具体规定。
⑥1986年建设部下发了《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》中规定，享受补贴出售得到的房屋不得出租、典当，如需出售，应售给原补贴单位或房管局，这是公房出售的最早文件。
⑦1988年2月15日，国务院住房制度改革领导小组发布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，对公有住房出售的有关事宜进一步作了规定。
⑧1988年2月25日，国务院办公厅发布了《关于转发〈国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见〉的通知》，其中对公有旧住房的出售明确规定了有关的政策和措施。
⑨1994年7月18日国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对公有住房的出售对象、价格、方式、优惠条件、产权等作了具体规定。
⑩1994年12月15日建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部联合发布《城镇经济适用住房建设管理办法》，对经济适用房的建设要求、出售对象、出售价格等作了规定。
1995年2月6日国务院办公厅发布《关于转发国务院住房制度改革领导小组〈国家安居工程实施方案〉的通知》，其中第四条对安居房的出售对象、价格等作了具体规定。
1995年5月31日国家国有资产管理局、建设部、财政部发布的《关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定》对国有住房出售的原则、程序、价格等作了规定。
1998年7月3日国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》对经济适用房的出售对象、范围、价格、产权等作了具体规定。
1999年4月19日建设部公布《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，对公有住房和经济适用房二次出售的原则、价格、产权等作出了规定。
2000年10月8日国家建设部、测绘局公布的《房产测绘管理办法》对房屋销售和登记中面积等测定的标准、方法作出了规定。
2001年4月4日国家建设部公布的《商品房销售管理办法》对商品房销售的条件、销售广告、合同的订立、价格、面积误差处理的原则及销售代理、法律责任等作出了具体的规定。
根据以上法律、法规和政策精神，各省、直辖市、自治区政府在各自职权范围内制定的配套实施意见或办法也是当地进行房屋买卖的政策依据。
6.政府对房屋买卖如何进行管理？
政府对房屋买卖活动通过引导、控制、监督来进行管理，其主要体现在四个方面：
(1)对房屋买卖当事人的资格进行管理，房屋买卖当事人作为买方不仅要有买房能力，还须有买房资格，以便保证所买房屋得到合理利用；作为卖方出卖的房屋产权归属必须清楚，并具有房屋所有权证等有效证件。
(2)对房屋买卖的价格进行管理。对房屋买卖价格政府实行严格控制，严禁滥定房价、任意抬高房价或过分降低房价。房地产部门对此有严格的估价规定，无论商品房、安居房、经济适用房还是私房买卖均应按此规定办理。
(3)对房屋买卖登记进行管理。我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠予、继承、分析、调拨以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，三个月内办理转移变更登记。”
(4)对房屋买卖税收进行管理。房屋产权转让作为买受人应按《契税暂行条件》的规定，由买受人(新的房屋所有人)在契约成立后3个月内按买价的6%交纳买契税。作为出让人应按卖价的5%交纳土地使用权转让及出售建筑物营业税，同时转让双方当事人还应交纳交易管理费、变更登记等一些费用。
7.哪些人在房屋买卖中享受优先购买权？
房屋买卖中优先购买权是指在同等条件下，在限定期限内，法律规定具有一定法律地位的人比其他愿意购买出售房屋的人相对而言有先于其他人购买的权利。如优先购买人明确表示不购买，才可由其他人购买。根据有关法律规定，出售房屋时，下列人员有优先购买权：
(1)共有人。房屋所有权人经其他共有人同意有权出售共有房屋。在同等条件下，其他共有人有优先购买权。
(2)承租人。房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下有优先购买权。
(3)出售公有住房时，在同等条件下，现住户有优先购买权。
(4)职工以标准价或成本价购买的公有住宅，五年以后可以转售或出租。在同等条件下，原售房单位有优先购买权或承租权。
8.房屋买卖合同一签订就具有法律效力吗？
房屋买卖合同一签订就成立了，是否具有法律效力，还必须按《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等法律、法规的规定去审核。房屋买卖合同是否有效一般应符合以下四个方面的条件：
(1)买卖双方当事人必须有一定的资格。
①买卖双方当事人必须具备进行民事活动的资格。
房屋买卖是一种民事法律行为，根据《民法通则》规定，进行民事活动的当事人，必须具备民事权利能力和民事行为能力，即具有进行民事活动的资格。只有在具备了买卖房屋的基本资格，同时又符合其他条件的，当事人的买卖行为才能产生法律效力。
对公民来说，房屋买卖标的重大，买卖过程复杂，这就决定了买卖双方当事人必须是具有完全民事行为能力的人，即能通过自己的买卖行为转让或取得房屋所有权，并支付或接受价款等。无民事行为能力人或限制民事行为能力人不能进行房屋买卖活动。其房屋买卖行为由其法定代理人代为进行。
对单位来说，进行房屋买卖则应当有法人资格，即具有民事权利能力和民事行为能力，能独立享有民事权利和承担民事义务。同时其买卖房屋活动必须由单位的法定代表人或法定代表人委托的代理人来进行。没有取得法人资格的组织进行的房屋买卖行为无效。
②房屋买受人必须具有买房的资格。即买受人不是法律、法规限制之列的人。
对公民来说，我国法律原则上禁止公民个人在异地购房。法律规定个人购房的必须具有房屋所在地的正式户口和购房证明，农村居民不得购买城市房屋。这是在计划经济时期的规定，但随着市场经济的发展，商品房买卖的兴起，这种禁止性规定已经取消。目前国家主要对公有住房、安居房、经济适用房的买受人有一定限制，而对商品房买卖的买受人几乎没有限制，不仅国内公民可以购买，甚至外国公民、华侨、港澳同胞和台胞都可以购买。
③对单位来说，购买私房则必须得到县以上人民政府的批准。
房屋出卖方必须具有房屋所有权，即有权出卖。非所有权人出卖房屋的行为无效。房屋代管人、承典人、租赁人、共有人在接受房屋所有人委托时才能出卖房屋。对单位来说，未经上级部门批准，任何单位均不得擅自出卖自管公房。对享受补贴、廉价购买或建造的房屋，只准卖给补贴单位或房管机关。对以标准价购买的公有房五年后才可上市出售，在同等条件下，原售房单位有优先购买权。对集资房不准上市买卖。
(2)房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实。根据《民法通则》第五十八条的规定，一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房屋买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或者第三人利益的房屋买卖合同都属无效合同。根据《民法通则》第五十九条的规定，行为人对房屋买卖合同内容有重大误解或合同内容显失公平的，一方当事人可以要求撤销合同或变更合同。
(3)房屋买卖合同的内容必须合法，即不得违反法律或者社会公共利益。如公民出卖共有房屋、租赁房屋、典当的房屋以及出卖享受补贴廉价购买或建造的房屋不得违反法律关于优先购买权的规定，否则买卖无效。再如规避法律，损害国家利益的假买卖合同。
(4)房屋买卖合同的形式必须符合法律的规定。房屋买卖合同首先必须采用书面形式。口头形式的房屋买卖合同无效。房屋买卖还必须经过房屋所在地房管机关按法律规定办理房屋所有权转移登记手续。
9.房屋买卖的程序是怎样的？
根据有关法律规定房屋买卖应按如下程序办理：
(1)签订书面房屋买卖合同。买方应认真审查卖方是否具有合法的房屋产权证和土地使用权证，所卖房屋是否有共有人、承租人、承典人等，是否有产权等纠纷。
(2)申请转移登记。合同订立30日内，卖方应持原房屋所有权证、契证及身份证，买方应持房屋买卖合同和身份证到县级以上人民政府房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
(3)房屋管理部门受理审查发证。房屋管理部门接到申请后，一般按下列程序办理过户手续：
①受理。由房屋所在地的房地产管理部门对提交的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理的书面答复。主要查验产权证(如房屋所有权证、土地使用权证)、身份证、代理人委托证书等。若查验合格，发给当事人房屋买卖申请书；②审查房屋产权是否清楚，房屋有无共有人；③现场调查，核实承租人、共有人在优先购买方面的意见，同时由房地产价格评估机构核实申报的成交价格，必要时依法进行价格评估；④经办人按房产性质和购买对象依照审批权限报负责人审查批准；⑤经核准的房屋买卖，双方在由经办人填写的统一契纸上签名盖章，并按规定缴纳签证手续费和契税；⑥由房管部门核发过户单，当事人凭过户单领取变更后的房屋所有权证书。
附购房流程图(见下页)。
10.房屋买卖合同一般应具备哪些条款？
房屋买卖合同是指房屋所有人将出卖的房屋交付买受的一方所有，买受方接受房屋并支付约定价款的协议。其中出售房屋的一方称为出卖人，接受房屋的一方称为买受人。房屋买卖合同是买卖合同的一种，法律规定房屋买卖合同应当采用书面形式，实践中一般多为格式合同。房屋买卖合同根附：
购房流程图
据买卖类型的不同又分为商品房买卖、私房买卖、公有房屋买卖合同，根据买卖形式又有现房买卖合同和期房买卖合同(预售合同)。但不论如何分类，合同的主要条款基本是一致的，一般来说，包含以下条款：
(1)买卖双方当事人及其基本情况。
(2)买卖标的物。即买卖房屋的坐落、四至、面积、结构、等级、楼层、门号、附着物、产权证书名称编号。涉及土地使用权的还要写清土地使用权证书的编号、占用土地的面积、土地使用权的取得方式、土地使用年限等。
(3)买卖价款、定金及支付方式和期限。
(4)标的物交付期限及方式。房屋买卖合同的履行期限主要包括出卖人交付房屋的期限、买受人支付价款的期限以及双方履行房屋过户登记手续的期限。
(5)违约责任。买卖双方应当在合同中约定违约时应支付的赔偿金或延期付款或延期交房应承担的滞纳金。
(6)税费承担。在办理房地产转让过户手续时的税费应由双方按规定各自承担。
(7)双方约定的其他事项或生效条件。
(8)双方当事人签名盖章及订立合同的日期。
11.购房时一定要签订房地产管理部门认可的标准式合同吗？
根据法律规定房屋买卖属于要式法律行为，即必须签订书面合同。但这不等于说就必须签订房地产管理部门认可的标准格式合同。如果那样将违背了合同是双方当事人意思表示一致的原则。1998年2月建设部发布的《关于加强商品房销售管理工作的通知》中指出，商品房销售应签订书面合同。开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同条款提出变更修改。可见，要求修改格式合同或签订补充协议是购房者应有的权利。当然房地产管理部门认可的标准格式合同一般来讲条款比较齐全，签订时便于操作，节省时间，但购房者应当特别注意格式合同中的空白待填处，在填写时一定要慎重。同时，千万不要使用开发商单方面制定的合同文本。
12.签订格式合同文本时为什么要注意开发商增加的补充条款？
从目前使用格式合同文本签订的实际情况来看，开发商对格式合同文本的条款普遍作了补充修改，如对面积增减处理、质量赔偿、价款及房屋交付、违约责任等条款进行修改，并将修改后的内容事先印制作为格式合同的补充条款让购房者同格式合同文本一同签订。
开发商事先拟定的补充条款往往不利于购房者，如面积差异处理条款过于简单、房屋交付不够规范、违约责任双方权利义务不对等等。因此，购房者应特别注意房地产公司事先印制的补充条款，在签订购房合同时，应熟读示范文本提示条款，知道自己的权利义务。签订合同前可请律师审核合同条款。发现补充条款有可能侵害自己权益的内容，应及时同开发商交涉变更补充条款。
13.房屋买卖合同是否必须办理公证？如何办理公证？
房屋买卖合同并不以公证为成立要件，也不以公证为生效的必经程序。可见是否办理公证并不影响房屋买卖合同的效力。公民买卖房屋的合同是否公证，由公民自愿选择。
公民如愿意办理房屋买卖合同公证的，应当向房屋所在地的公证机关提出申请，提交房屋买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证以及其他公证机关要求的有关材料。公证机关审查后，认定房屋买卖合同真实、合法，依法出具公证书。经过公证的房屋买卖合同在真实性和合法性上取得了较强的证明效力。如若发生纠纷，经过公证的合同法院不得随意撤销。
14.房屋买卖中聘请律师有什么作用？
房地产事太复杂，涉及的国家、地方法律、法规、政策有多少，没有人能说得清，涉及的行业规范，没有人说得全，开发商、销售商，水深水浅没有人敢轻易断言。因此，最好聘请律师来当参谋。一位好的律师在您购房中一般能帮你办好四件事：一是可判断你所购房产的项目合法不合法；二是告诉你合同签订得合适不合适；三是购房中的相关费用你出得合理不合理；四是出现纠纷后告诉你如何打官司。当然在选择律师时要注意选择那些房地产专业律师事务所的律师。
15.什么是住宅市场？
住宅市场指房屋交易的市场。就其交易形式来说包括住宅的买卖、租赁、抵押、典当等。
根据房屋建成后产权转移的先后，住宅市场分为一级市场和二级市场，或者称为一手市场和二手市场。一般来说，新开发楼宇的首次出售称为“一手市场”，而其后的转让或再转让均称为“二手市场”。目前，北京、广州、上海、西安等城市二手市场已经启动，已经出台了一些政策规定。
16.什么是房屋所有权？
房屋所有权是指在法律规定的范围内，房屋所有人对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
所谓占有，是指对房屋的实际占据、控制、支配的权利。所谓使用，是指对房屋的居住和利用以发挥房屋使用价值的权利。所谓收益，是指对房屋这一特定商品的使用、租赁、转让等而获得合法收益的权利。所谓处分，是对房屋最终的处理权，包括转让、租赁、出卖、赠与等权利。处分权是所有权的核心，是所有权的根本体现。占有、使用、收益和处分的权利都可以根据房屋所有人的意志和利益而与房屋所有人发生分离，房屋所有人并不丧失对房屋的所有权，这是房屋所有人依法行使房屋所有权的一种形式。购房者一定要牢记没有拿到产权证的房屋不是自己的房屋。
17.目前公民购买的房屋产权有哪几种形式？
目前，我国公民购房可分为城市居民购房和农村居民购房。农村居民所购买的房屋，一般是全部房屋所有权，也称全部产权房屋。购买后可以占有、使用、处分并获得收益。
城市居民购买的房屋的产权有两种：一是全部产权；二是有限产权，也称部分产权。根据有关法规、政策规定，凡以市场价而购买的商品房，以成本价购买的公有房、经济适用房、安居房等，购买者享有的是全部产权。
当城市居民享受政府或企事业单位补贴以标准价购买的房屋，享有的是部分产权或有限产权。享有部分产权的房屋所有者，在行使占有、使用、收益和处分权能时，受到法律、法规的特别限制。如在处分时受时间和优先购买权的限制。
18.什么是房屋所有权登记？
房屋所有权登记是指政府房屋管理机关依法对房屋所有权的取得、变更、消灭的申报、审查、发(换)产权证件及造卡建档工作的总称。房屋所有权登记主要目的是为了澄清产权来源，以法律形式确认产权归属，以预防房屋所有权纠纷，维护社会安定团结。
房屋所有权登记分为总登记、转移登记、变更登记、他项权利登记。总登记是指在一定范围内，在一个地区办理一次统一的、全面的登记。转移登记是指在总登记之后，房产产权发生权利转移时重新进行的登记。变更登记指在总登记之后房屋发生扩建、改建、翻建等增减情况，而重新进行的登记。他项权利登记是指在房屋上设定抵押权等他物权时，房屋抵押权人、典权人到房屋登记机关进行的房屋他物权登记。购房者一定要注意，不办理登记的房屋买卖合同不具有法律效力。
19.公民办理房屋权属登记应提交哪些材料？
权利人向房屋所在登记部门提出申请时，应交验本人身份证件、法人资格证明、代办委托书；填写“房屋权属登记申请表”、“房屋四至墙界表”。产权转移的还须填写“房屋转移过户申请表”；提交房屋产权来源相应证件、证明。申请人提交的产权来源证件必须是原件，不得使用影印件。
20.房屋所有权权属登记的法律程序是怎样规定的？
根据有关规定，新建登记，当事人应自竣工之日起三个月内申请初始登记；因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、划拨、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移，当事人应自事实发生之日起30日内申请转移登记；权利人名称改变或房屋现状改变的，权利人应在30日内申请变更登记；设定房屋抵押、典权等他项权利登记；集体土地上的房屋变为国有土地上的房屋，权利人亦应在30日内申请初始登记。凡逾期登记的，按逾期长短采取累进办法加倍收取登记费。房屋登记，应先到房地产交易管理中心办理监证手续，再由交易管理中心直接转房产局产权籍管理处登记发证。
21.购买的房屋在70年土地使用权届满后就丧失了房屋所有权吗？
购房者在与销售方签订的购房合同中一般都有条款注明，房屋所占用土地的使用年限一般为70年，一些购房者就误认为在70年土地使用权届满后就会丧失房屋所有权，真是这样吗？
我国《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”即是说房地产买卖不仅仅是房屋的所有权的转让，而且还包括该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。
《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”根据此条的规定说明，土地使用年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地，即使是因社会公共利益需要国家收回该幅土地，国家收回的也只是土地的使用权，并且对该土地上的房屋还要进行补偿。简而言之，购买拥有产权的商品房，购买人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的，其所受限的只是房屋所占相应比例土地的使用期限。但由于房屋与土地的不可分割性，土地使用期一般应随房屋的使用一直延续下去。因此不存在因土地使用权期限届满就丧失房屋所有权的说法。
22.购房后领取产权证应具备什么条件？
房屋所有权登记必须具备以下三个条件，才能核准登记，发给所有权证：
(1)房屋所有权清楚、不存在争议。所谓房屋所有权清楚，是指房屋的性质(即是公房还是私房)、归属、来源等明确清楚；不存在争议是指对房屋在占有、使用收益、处分等权利上不存在争议。对存在争议的房屋不允许登记。
(2)房屋的取得符合法律、政策规定。取得房屋的方式有两种。一种是原始取得，一种是继受取得。所谓原始取得是指所有人取得房屋所有权是最初的，不是以原所有人的所有权和意志为转移的，如建国后没收的房屋。所谓继受取得，指根据法律和合同的约定，从原房屋所有人那里取得的房屋，如买卖、赠与、交换、继承等。无论原始取得还是继受取得，法律、政策均有具体规定，取得房屋必须遵守法律、政策的规定，否则取得的房屋就得不到法律的保护，就是非法的。
(3)证件齐全，手续完备。根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定：办理房屋产权登记必须分不同情况提交和办理必要证件和手续。如购买的房屋，在办证登记时，应提交原房屋所有权证、买卖合同或契约、申请登记书、个人身份证或法人资格证等。只有符合这些要求，才能登记。
23.房产证上填谁的名字，谁就是产权人吗？
一般情况下，房屋的投资者就是房屋的所有人，房产证上就理所应当地填上所有者的名字。房产证上的姓名记载是某人对该房屋享有所有权的合法有效的证明，因此一般来说，房产证上填上谁的名字，谁就是产权人。但是，在我国人们的家庭观念较强，夫妻、父母、子女共享家庭财产，在现实中出现产权证上登记的所有人和实际产权所有人不一致的情况。目前具体表现在以下六个方面：
(1)产权共有关系。夫妻在婚姻关系存续期间所购得的房屋，如无其特别约定，则该房屋属夫妻共有财产，此即所谓的法定夫妻共同财产推定制度。此时房屋所有权证上的名字不管是谁，效果都一样，即夫妻双方各有一半份额。
(2)赠与关系。父母或子女自愿将房屋赠送给子女或父母，属于家庭间的无偿财产转移，必须办理公证书，并进行过户登记。否则不发生产权转移的法律效力，此时产权证上填写的人即为产权人。
(3)继承关系。根据我国《继承法》规定：房屋继承从被继承人死亡的时间开始。被继承人有遗嘱的，按遗嘱继承，房屋应当过户在遗嘱继承人名下；没有遗嘱的，按法定继承办理。法定继承顺序分为两种。第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。继承先由第一顺序继承人继承，没有第一继承人的，由第二继承人继承。法律还规定：房屋继承应是权利与义务的双重继承，即遗产在清偿了债务后才能继承。法定继承的开始引起对房屋的分割，从而出现由所有的合法继承人按继承份额共同享有继承房屋所有权的情形。
(4)相互扶助关系。在房改售房中，一些老人没有经济能力购买成本价房改房屋，其子女中有经济能力、愿资助者可在购房协议中加以注明，并经公证证明该事实，这样有利于房屋产权将来的分配。如果不作记载只能视为老人的产权，在老人逝世后只能按继承分配。
24.公民买房如何才能及时拿到房产证？
首先，购买者要充分认识《房屋所有权证》的重要性。房屋所有权证是房屋所有权的法律体现，是法律保护房屋所有权的重要依据。过去，很长一段时间国家实行的是“契证”，购买房屋后只要缴纳了契税，你的房屋就受法律保护。1995年实施的《城市房地产管理法》明确规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”这种政府行政确权的房屋登记发证制度的“权证”替代了“契证”，房地产转让缴纳契税成了确权登记发证的一个必经程序。
其次，购买时在购房合同或协议中明确约定。购买商品房、二手房或拆迁安置房，双方都要签订合同或协议。房屋的价格、面积、付款方式、房产证的转移登记都要在合同中明确约定。房产证由谁来办、税费如何分摊、违约责任都必须明确。目前在二手房交易时一定要有房产证。拆迁安置房在安置协议中没有具体要求，更应引起被拆迁户重视，防患于未然。
第三，要预留一定的房款，不给办房证不付余款。根据销售的商品房、回迁安置房批量大、分布广的状况，房屋所有权证一般都采取由开发商统一办理、税费按规定分摊的办法。所以，购房时在商品房购销合同和拆迁安置房协议中应约定，预留6%左右的购房余款作为保证措施，待到开发商办完房屋产权登记，购房者拿到房产证之时再付余款，以促使房产证的及时办理。
25.房屋所有权证丢失了如何补办？
《城市私有房屋管理条例》第八条第二款规定：“遗失城市私有房屋所有权证，应当及时向房屋所在地房管机关报告，申请补发。”《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十四条规定：“房屋所有权证遗失，应及时登报声明作废，并向房屋所在地的房屋所有权登记机关申请补发。”
申请补发的步骤是：(1)由遗失人在当地报纸上发表声明；(2)由遗失人向当地房管机关提交书面补办申请，同时附申请人身份证及登载遗失私房所有权证作废声明报纸一份等有关证件；(3)房屋机关审查核实，颁发新证。
26.公民购房享有哪些知情权？
在房屋买卖中，购房人也是消费者，享有我国《消费者权益保护法》规定的知情权。所谓知情权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。房屋买卖中购房人的知情权主要体现在以下八个方面：
(1)有权了解所购房屋的具体情况。购房人不仅有权了解所购房屋的建筑面积、套内建筑面积以及土地分摊面积，还有权了解套内房屋的层高、房屋分隔、朝向以及相应的面积；有权了解小区整幢房屋的有关情况，以及房屋所在整个小区的布局和配套设施的情况；有权了解与房屋配套的车位数量以及车位出售、出租的情况。
(2)有权了解所购房屋面积的测绘单位、测绘方法，面积误差的范围。目前国家已制定出台了《房地产测量规范》，房地产面积的测量已有了统一标准。
(3)有权了解所购房的建设进度和资金的落实情况。作为购房人为权衡投资的风险，有权事先了解房产公司的资金情况，银行贷款及清偿、支付及拖欠工程款等情况，我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”可见对工程预付款，承包人有优先受偿权，购房人更应预测已付的购房款会不会烂在拍卖工程中，如果这些情况购房人不知情，那么投资风险预测就成空话。
(4)购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。实际操作中问题最大的是购房人的预付款被开发商挪作他用，甚至被挥霍。因此，购房人有权知道所购房屋的资金监管是哪一家机构、监管账户、监管人的信誉及如何进行监管、监管人购买多少保险等等，以切实保障被监管资金的安全运作。
(5)有权了解所购房的“建筑设计变更”界定权限。房产公司对房屋的建筑设计变更，应事先征得购房人承认或确认，否则购房人有权退房。“建筑设计变量”狭义解释指所购房屋的设计变更，这种解释显然有利于开发商；作广义解释则指所购房屋包括房屋所处的整幢房屋和整个小区。由于购房人对此类专业问题难以把握，无法在合同中作明确约定，使自己对设计变更的确认权无法落实。
(6)有权了解房屋质量验收责任人以及相应责任。我国《合同法》第二百七十九条已规定建设工程由发包人负责验收，国务院的《建设工程质量管理条例》相应规定工程质量验收备案制。根据规定，购房人有权事先知道所购房屋质量验收具体由谁负责，是房产公司自行验收，还是委托监理公司验收。在此前提下，购房人有权明确验收人的责任、验收不当的法律后果，从而保障所购房符合约定的质量标准。
(7)有权了解房屋保修及各部位的最低保修年限及责任人。《建筑法》规定，施工企业应确保建筑物的地基基础和主体结构在整个合理使用寿命期限内的质量，各个部位的质量应在最低保修期限内保证使用。《建设工程质量管理条例》规定了各部位的最低保修年限。因此，购房人有权事先知道所购房屋的施工企业及其质量担保措施，各部位的最低保修年限确定为几年，有权了解一旦出现房屋质量问题向谁主张权利，在什么期限内主张，主张什么权利。
(8)有权了解房屋交付的权利凭证和办证时间。在实践中有约定通过竣工验收、交付装修和办出产权证等不同的交付条件。因为房屋交付的标志是权利交付而并非只是实物交付，购房人有权知道房产公司办出大产证和办出所购房屋小产证的进程和期限，并据此设定双方的权利义务，房产公司不能按时办妥房产证应承担违约责任和赔偿责任。
27.如何从价格方面保护购房者的合法权益？
为了规范商品房销售价格行为，制止价格欺诈，保护消费者的合法权益，促使房地产业的健康发展，各地物价部门对商品房的销售价格都作出了具体规定。根据陕西省物价局发布的《关于规范商品房销售价格行为的若干规定》，主要是从以下方面来保护购房者的合法权益：
(1)对商品房销售价格应坚持的原则、价格构成的项目等作了规定，明确了城市建设拆迁安置房屋的出售价格实行政府定价，其价格标准由所在市、县物价部门会同房产主管部门统一核定并监督执行；经济适用住房价格实行政府指导价，开发建设者须按照省物价局的规定，报经物价部门核定销售价格；其他商品房价格实行政府宏观调控下的市场调节价。
(2)对商品房宣传广告和房地产开发经营者及中介机构的销售活动作出了规定。明确规定凡未经物价部门审核定价的不属于经济适用住房建设项目的商品房，不得冠以经济适用房的名称；未经物价部门核准，不得冠以成本价房、微利房、平价房、优惠价房等带有价格优惠性质的名称，误导欺骗购买者。广告宣传的房价标示，应为整幢楼宇的平均价，也可同时标示起价和最高价，但不得只标起价，而不标示最高价。
(3)对商品房销售价格明确规定一经合同约定，开发经营者不得以市场价格上涨或建设成本增加等为由，擅自提高合同约定的销售价格。房地产开发经营者未经购房者同意，在合同约定之外擅自提高建造装修标准、增加设备设施而相应增加的成本费用，购房者亦有权拒付。实行政策定价、政府指导价的商品房，当合同约定价格高于政府规定价格时，必须执行政府规定的销售价格；但合同约定价格低于政府规定价格的，则仍应执行合同约定的销售价格。
(4)明确规定商品房销售不得短少面积变相涨价。商品房购销合同中所载销售面积，原则上应与办理房产证书时的实测面积相符；购销合同中未作约定的，房屋交付使用的，登记发证时，实测面积大于合同面积的，不得追加房价款；实测面积小于合同面积的，房价款必须相应计退购房者。商品房销售须按物价管理部门规定实行明码标价。明码标价同时采取商品房标价牌和售房价格说明书两种方式，在销售商品房时向购房者明示，成交后由购房者签收，并接受物价部门的检查与购房者监督，不得在标价之外擅自加价收费。房地产开发经营者凡违反上述规定以及其他房产价格政策的，将由物价部门纠正，并依照《价格法》及有关价格管理法规定进行检查处理。
28.如何办理商品房所有权登记？
对商品房买卖而言，登记程序相对比较复杂，因为只有在开发商申请办理了房屋初始登记，领取了《房屋所有权证》，购房人才能申请办理转移登记，领取个人《房屋所有权登记证》。因此办理商品房所有权证一般分为两个阶段：
第一阶段是开发商进行商品房初始登记，即办理大产权证。按规定，开发商应当在新建房屋竣工后的三个月内向房屋行政登记机关申请房屋所有权初始登记，即申请取得房屋所有权证(大产权证)，办证时应当提交用地证明文件或者土地使用许可证，建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
第二阶段是办理商品房所有权转移登记，即办理小产权证。当开发商在初始登记后，并取得新建商品房《房屋所有权证》后，购房人应持开发商提供的房屋所有权证等有关证明文件和商品房买卖合同、购房付款凭证等，到房地产管理局所属的房地产交易中心办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，尔后办理权属登记，领取个人房屋所有权证。所以，买了合法商品房，并不等于就有房屋产权，只有进行了房屋权属转移登记并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，才算真正确定了房屋的产权。
29.为什么说购买合建房一定要特别谨慎？
所谓合建房是指由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，合作建筑的房屋。在房屋合建中提供土地的一方并非土地的所有权人，而是享有土地使用权的人，一般称为供地方；提供资金、技术的一方是从事房地产开发经营的企业，一般称之为建筑方。按照有关政策规定，合建房必须由本单位自用(包括出售给本单位职工使用)，不准上市出售或出租。如果建筑方要将其分配的房产用于出售，要向国家补交地价款并补办有关手续。但有的建筑方利用合建之名，将分配所得的房产再进行销售，甚至提供土地的一方，也将所分得的房产倒手卖给第三方。由于国家不允许合建房公开上市出售，因此购买了合建房就办不到产权证。如果要购买合建房，首先要弄明白，是合建的哪一方在卖房，是否给国家交了土地出让金，有关销售的手续是否齐全，只有弄清了有关背景，才不至于陷入困境。
30.全国百家房地产企业“放心住房八大承诺”的内容是什么？
(1)保证销售的住房合法无疑异。因产权争议等原因无法办理产权登记手续的，退款退息，并按房价款的5%赔偿。
(2)保证提供齐全有效的产权登记资料。因开发商无法提供房屋产权登记所需材料，致使购房人在住房竣工交付后三个月内无法办理房屋产权登记的，退款退息或按日支付房价款的1‰赔偿。
(3)保证按合同约定期限交房。因开发商原因不能按期交房的，退款退息或按日支付房价款1‰的赔偿。
(4)保证住房工程质量合格。住房主体结构质量不合格及不符合国家强制性标准规范的，退款退息并按房价款的5%赔偿。
(5)保证住房不渗不漏。在保修期内因开发商原因，屋面、有防水要求的卫生间、房间和外墙面出现渗漏的，及时修复，赔偿直接损失，并按房价款的2%赔偿。
(6)保证住房面积不“缺斤短两”，缺一赔三。
(7)保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按房价款的5%赔偿。
(8)保证向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并严格按《住房质量保证书》的内容兑现有关承诺。
31.全国百家企业“放心中介八大承诺”的内容是什么？
(1)保证所提供的房地产信息真实、准确，广告宣传不夸大、不误导。发生信息不实或虚假广告的，经有关部门认定，双倍退赔中介服务费。
(2)保证按政府规定及合同约定收取中介服务费。违反规定多收费，三倍退赔多收费用。
(3)保证不成交不收中介服务费。发生未成交仍收看房费等不合理费用的，双倍退赔所收费用。
(4)保证提供经纪、代理服务的租售房屋证件齐全、资料真实、手续完备。因中介原因，致使成交后当事人无法在合同约定或政府规定的期限内办理产权登记或发生纠纷的，无条件退房款付息，并退还中介服务费。
(5)保证恪守《房地产估价规范》，提供客观公正的房地产评估结果。经有关部门认定属估价失实的，双倍退赔评估费。
(6)保证在约定的时限内提供承诺的服务。未在约定时限内完成中介服务的，每逾期一日退还2%的中介服务费。
(7)保证代理销售的新建商品房工程质量合格。因中介原因，代理销售了质量不合格的商品房，造成当事人经济损失的，由房地产中介机构承担连带赔偿责任。
(8)保证合法、公正、公平地从事房地产中介业务。经有关部门认定属以不正当方式从事经纪、代理、估价业务的，按所收费用的三倍退赔当事人。