书城投资新手纳税一周通
36370100000035

第35章 房产税

一、房产税概览

房产税是以房屋为征税对象,向产权所有人得到的房屋计税余值或租金收入征收的一种财产税。

(一)纳税人

房产税的纳税人是房屋产权所有人。产权属于全民所有的,经营管理的单位为纳税人;产权出典的,承典人为纳税人。

产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,房产代管人或者使用人为纳税人。

注意:外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

(二)征税对象

房产税的征税对象是房产。

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

(三)税率

1.以房产原值(评估值)为计税依据的,税率为1.2%;

2.以租金收入为计税依据的,税率为12%。

(四)减免税

按房产税政策规定,房产税的减免范围如下:

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产;

2.由国家财政部拨付事业经费的单位自用的房产;

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

4.经有关主管部门批准由企业、事业单位自办的学校、图书馆、幼儿园、医务室等占用的房产;

除上述规定外,纳税人纳税确有困难的,应由省、自治区、直辖市人民政府根据纳税人的实际情况确定,实行定期减征或者免征房产税。

二、应纳税额的计算

(一)计税依据

房产税的计税依据有房产计税余值和房产的租金收入两种

1.对经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。其中,计税余值为房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

2.对出租的房屋,以房屋的租金收入为计税依据。其中,房产的租金收入为房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬,包括货币收入和实物收入。

(二)应纳税额的计算

1.从价计征的计算方法

其计算公式为:

案例

【例7-12】某企业的经营用房原值为5400万元,已知,允许减除的比例为30%,适用税率为1.2%,则该企业应纳房产税税额为:

应纳税额=5400×(1一30%)×l.2%=45.36(万元)

2.从租计征的计算方法

其计算公式为:

注意:以上两个公式适用于按年计征。如分期缴纳时,比如按半年缴纳的,应以年应纳税额除以2;按季缴纳的,应以年应纳税额除以4;按月缴纳的,应以年应纳税额除以12。

三、纳税期限与缴纳

(一)纳税期限

房产税按年征收、分期缴纳,具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。◆目前各地一般规定为按年计征,分季缴纳,每个季度或者半年缴纳一次。

(二)纳税地点

房地产税由纳税人向房地产所在地的税务机关缴纳。

四、账务处理

为了反映企业应缴、已缴、多缴或欠缴的房产税的情况,企业应在会计上设置“应交税金一应交房产税”科目。

企业计算出应交纳的房产税,应借记“管理费用”科目(工业企业)、“商品流通费用”(商业企业),贷记“应交税金——应交房产税”科目。实际缴纳的税款,借记“应交税金——应交房产税”科目,贷记“银行存款”科目。

五、纳税筹划

策划方案:房产税的计税依据有从租计征和从价计征两种。相关法规规定,从价计征房产税按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳,这个弹性减除额度就为纳税筹划提供了操作空间。

案例

【例7-13】A公司2001年1月1日前购入价值900万元的土地,剩余摊销年限40年,开发时的房产成本2400万元,尚可使用年限40年。假设房产余值=房产原值×(1-30%),在不考虑时间价值的情况下,可做如下分析:

案例分析:

方案一:按照会计[2001]43号文件的规定“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。”

不将土地使用权计入房产原值。

40年共计征房产税=2400×(1-30%)×1.2%×40=806.4(万元)

方案二:按照《无形资产准则》第21条中规定“企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转。结转时,将土地使用权的帐面价值一次计入房地产开发成本。”将土地使用权转入房产价值。

40年共计征房产税=(900+2400)×(1-30%)×1.2%×40=1108.8(万元)

将两种方案进行比较,在40年内,方案一比方案二少纳房产税1108.8-806.4=302.4万元。

需要注意的是,如果企业在2001年1月1日购入土地的,就应该按照《企业会计制度》和《无形资产准则》的规定处理账务,将土地转入房屋建筑物成本。