据日本人观察：“各国专管居留地现在主要在闽江右岸仓前山、泛船浦一带，通称外国人杂居地，又称南县居留地。仓前山丘陵地是最主要的居留地，有各国领事馆及洋式住宅等。商贾公司的事务所等在泛船浦。”“南台岛的泛船浦多是外国人的洋行、商社、海关、邮便局、银行等。附近仓前山为外国人居留地。外国人的住宅、领事馆、教堂、医院、男女学校、俱乐部、跑马场、打球场（庭球、足球等球类运动场）、洋墓亭等都集中在仓前山。”郁达夫形容仓前山“原系福州附廓的佳丽住宅区，若接若离，若离也接，等于鼓浪屿之于厦门一样”。据1934年的《福建省省会外侨人数统计表》的统计，福州外侨3032人，有1210人住在台江区，668人住在仓山区。福州近代教育事业始自外国传教士办的新式学校，仓山区集中了格致书院、三一中学、协和道学书院、鹤龄英华书院、华南女子学院、福建协和大学等学校。各国在仓山设领事馆，开办汇丰、美丰等银行以及怡和、三井等洋行公司，兴办天安堂等教堂和多所教会学校和医院，一大批西式公共建筑、住宅以及跑马场的兴建赋予了仓山强烈的异国色彩。由于外籍居民多，在梅坞、塔亭、观井等地还形成适应西式消费的西餐、西服、西式家具等商业网点。
仓前山由于是外国人居留地，环境相对稳定，也吸引一批官绅到此地建屋居住。《福州事情》载：“外国人居住此地后，昔日的荆棘茫茫草原，仅有大小古墓，足迹稀少，阴气森然的寂寞地带，一变而为高楼大厦林立，竞相壮观的锦绣河山。特别是近来省内政变频繁，省内要人乃至富裕者豪商为了一旦遇到紧急情况时，能够得到外国国旗的庇护，争相投入大批资金，在此地建造别墅、公馆、庭园，在此地安家。新馆舍如雨后春笋般冒出来。”“近年来当地一部分官绅有产阶级等在此处建立宏壮的别墅，成一特别区域。”
（四）工业区——马尾
作为晚清洋务运动的成果，福建船政局设在福州闽江口的马尾，促使马尾迅速从农村状态转为工业区。到1867年7月，不但建成厂房，还建了船政衙门、洋员办公所、船政学堂、正副监督的住房、匠生、匠首寓楼等共80多座建筑物，占地600亩左右，其规模在全国也是首屈一指的。船政局就其范围而言可分为厂区、住宅区与学校几部分。在原来是农村的马尾建成了一个规模庞大的现代化工业制造基地。马尾的商业也发展起来。为了供应船政人员的商品，还将船政局附近江边“划为官街，以便民间贸易”。清末英国人约翰.汤姆森游历到此，惊叹道：“福建船政局建在昔日里的一片沼泽地填成的平地上，远远看见，就像一个英国制造业的村庄。这里也有外国人居住的小洋房；远处的船坞，高大的烟囱，一排排厂房，从那里传来的叮当作响的汽锤声和机器的阵阵轰鸣。”民国初年，马尾人口约五六千人，设有外交总署、水上警察署、邮政局、电报局及天主教教堂。在马尾对岸的营前镇，设有福州海关分关，美国美孚煤油公司及附属仓库与栈桥。
20世纪二三十年代，随着马路的建设，分隔城内和南台的城墙的拆除，道路的不断延伸，南台得到进一步发展。经过大规模建设，福州市政面貌改观不少，新旧城区融为一体。随着城市经济的发展，逐渐形成城内鼓楼一带为政治中心，南台为商业中心，仓山区为文化、涉外中心，马尾为工业区的“组团式”布局的雏形。
（五）近代福州人口、职业构成与社区功能
人口的空间结构是指人口在一个既定区域中的分散与集中程度。在城市内部，人口的分布也呈现社区差异。根据1932年、1934年和1947年的人口统计，福州人口最多的地区是第三、第四区，最少是第五区。再从1934年“福建省会街巷门牌统计表”看，各区分别有285条、367条、395条、443条、261条，第三和第四区的街巷最多。从人口密度看，最高是第三区，其次第二区，最低是第一区。福州人口性别比例的空间分布并不均衡，第三、四区特别高。这两个区是商业区，在商业区内，店户多，一般的住户相对较少，且商业从业人员中女性更少。
人口的职业构成可以从一个方面反映社区的功能和结构。社区结构与人口的职业构成有一定的内在联系，即不同社区的人群之间体现职业的区别，这和各区的功能有关。随着社区功能的自我调整和不断完善，社区之间的分工日益明显，职业人口的分布也随之出现了相对的聚集趋势。从1934年的《福建省会居民职业分类统计表》可以看出：1.各区从事工业的人口分别有4771、8436、8497、4682、4986人，占各区人口比例分别是6.12%、8.66%、9.50%、5.23%、7.90%。以第三区（小桥区）和第二区（大根区）比例最高。这是因为第三区地处闽江北岸，是福州市内的工业区，聚集着福州较大型企业如福州发电厂、锯木厂、罐头厂等。第二区分布着许多面对本地市场的小企业。2.从事商业的人口以第三区、第二区比例最高，分别占全市商业人口的27.68%和27.10%，体现了城市商业中心的特征。3.从事党、政、军、警的人口，以第一区（鼓楼区）和第二区（大根区）最多。其中政界人口有近一半聚集第一区，使该地区成为福州的政治中心。4.以宗教为职业的人口，集中分布在南台的第三区和第四区（台江区），其中以基督教教职人员占多数。5.第五区（仓山区）的农业人口最多，比重在各区中也最高。
城市社区不仅是人口的自然组合，而且也体现为不同行业和城市功能的自然组合。在商业中，根据营业范围不同，分成各种行帮。商帮既有以地域形式划分，也有按行业划分。以福州茶叶商帮为例：福州茶商分为本地帮和客籍帮，各帮从事的行业各有侧重，即使从事同一行业，其经营方式、组织等往往也不同。20世纪30年代初，福州的茶业采办分为茅茶帮和箱茶帮，各有十余家。地址在下杭街、苍霞洲、泛船浦、南台三保、二保、上杭街、下北街、下渡。茶叶运销分为天津帮、京东帮和洋行帮。天津帮的茶商20余家，又分为福长兴帮和福泉兴帮，主要出售绿茶于天津、牛庄、烟台三大埠。京东帮有三四十家，又分为京徽帮和直隶帮，均系北京人和安徽人开设，运售绿茶于平津各埠。洋行帮是装运箱茶出售外洋的福州各洋行，有19家。各行帮经营的工商业，常常相对集中于某一社区，乃至形成行业垄断势力。而且同帮经营的企业或商号，大都雇佣来自同一地区的移民，外人很难插足其间。如福州台江码头有号称“五澳十三帮”的势力，垄断这一带水产品市场。由于城市中的一些行业常为来自同一地区的移民所垄断，形成同业或多业相结成“帮”的现象，从而使城市的职业结构、移民的地缘关系以及社区结构之间构成又一层次的关系。
三、现代福州空间分布
1949年以后，在很长一段时间里，福州的城市空间结构没有太大变化。1949年12月，省政府决定扩大福州市区，范围东至鼓山，南至白湖亭，西至洪山桥，北至开闽镇（今新店乡北部）。1956年5月，鼓楼、大根区合并为鼓楼区、小桥、台江区合并为台江区，水上、仓山区合并为仓山区。1952年，拆除鼓楼城墙，建设鼓屏路，接通八一七路。1958年到1960年，城区南北走向的主干道——六一路、五四路、五一路以及东西走向的主干道东街与东大路等相继建成通车，福州市区范围扩大。
20世纪50年代，提倡“遍地开花办工厂”，在市中心办工厂，1953年12月，市区第一大工业区主干道——工业路建成通车，至1957年，新扩建了福建机器厂、上游造船厂、玻璃厂、搪瓷厂、罐头厂等，形成了工业路一带以轻工业为主的西工业区。到1959年末，全市已建成省、市属企业253个，初步形成了东、西、南、北及洋里、港头等6个工业区。同时在工厂区的附近建居住区，兴建了上海、五一、五四等工人新村。居民居住以单位为基础。“十年动乱”期间，城市建设几乎处于停滞。但作为国防前线需要的闽江大桥和乌龙江大桥相继建成，同时又建成五一广场。改革开放后，福州建立起了以机械、化工、食品工业为支柱，轻工业为主体的工业体系。1984年国务院批准了福州城市总体规划。之后对城市布局进行调整，形成以五一广场为中心的文化娱乐区、华林机关区、五四路宾馆区、台江商贸区、仓山文教科技园区。在城区边缘地带开辟新居住区、文教区、开发区、投资区。到1990年，福州建成区的面积相当于新中国成立前的5倍。
20世纪90年代后，福州提出了东扩南移的目标，之后又提出东扩南进西拓的战略。《福州城市总体规划（1995~2010）》提出调整城市布局结构。以中心城为依托，以空港、海港为导向，沿江向海，东进南下，有序滚动发展，形成“一城三组团”的布局结构。福州中心城由鼓楼、台江、晋安、仓山4个行政区的城区部分组成，福州市区由中心城和马尾、长安、琅岐3个城市组团组成，城市规划区范围为：福州市区、杜坞、官头、上街、峡南、长乐国际机场航空城和松下港，总面积1170平方公里。中心城形成市域、省域及海峡西岸的经贸、金融、科技、文教、信息的中心，大力发展第三产业，把工业和人口向3个组团和外围城镇转移。3个组团要利用开放政策优势和大型基础设施优势，接受中心城的辐射，成为工业、交通主要发展地区，形成相对独立的、具有相当规模的新城镇，分担和补充中心城的功能。福州中心城二环路以内的工业原则上外迁，强化中心城的办公、文化、信息、金融、商贸中心的功能。二环路以外为工业适当发展区，保留和完善福兴投资区、洪山、仓山科技园区、金山、新店、盖山等工业小区。随着城市“东扩南进”发展，闽江江滨地带特别是龙潭大桥至鼓山大桥之间的区位优势更加突出，将逐步形成城市新的核心区。在工业路一带兴建宝龙商业广场。江滨成为新的高级居住区，金山一带的房地产开发进入高潮。在上街建立大学城，聚集福州大学、福建师范大学、福建医科大学、闽江学院等高等院校。福州港口城市的地位将得到提高，真正实现跨江面海发展，更好地发挥省会城市政治中心、文化中心、商贸中心、金融中心的功能。