【本章要点】学习本章重点掌握租赁合同的有关内容，了解和掌握租赁合同的概念和特征、租赁合同的内容，出租人的义务、承租人的义务、租赁合同对第三人的效力、租赁合同的风险负担、租赁合同的默示更新以及承租人的法定解除权。
第一节租赁合同概述
一、租赁合同的概念和特征
租赁合同是合同的一方将租赁物交付合同的另一方使用、收益，另一方当事人支付租金的合同。其中，交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的另一方为承租人。本章所涉及的是普通的租赁合同，一些特殊的租赁合同如融资租赁、船舶租赁等不适用本节的有关规定。其中，融资租赁已经成为一类独立的有名合同，船舶租赁适用海商法的特别规定。
租赁合同具有以下特征：
1.租赁合同是转移标的物占有、使用和收益权的合同
承租人订立租赁合同的目的是为了获得承租物的占有、使用、收益权，无论租赁合同的期限长短，承租人都不能取得承租物的所有权。这是租赁合同区别转移财产所有权的合同如买卖合同的主要特征。当事人间没有特别的约定，承租人取得承租物的占有、使用、收益权，若当事人间约定承租人只能使用而不能收益，则从其特殊的约定。《合同法》第225条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”承租人对租赁物享有使用收益权，一般以承租人占有租赁物为前提，但在某些特殊情况下，出租人对标的物的占有使用与承租人对标的物的占有使用并不矛盾，如公交公司将所属公共汽车的车外身出租给广告公司进行广告宣传，这种出租人继续占有租赁物是租赁关系中的特有现象。
2.租赁合同的标的物是特定的非消耗物
在租赁合同终止，承租人必须返还承租物，所以租赁合同的标的物只能是非消耗物，否则无从返还。承租人返还的必须是原物，因而租赁物是特定物或特定化的种类物。如果是一般种类物，则返还可以用同类物代替，就属于消费借贷而非租赁合同。
3.租赁合同具有期限性
出租人只是临性的将租赁物的使用权、收益权转让给承租人，承租人不能永久使用租赁物。如果租赁期太长，租赁物的价值就会受到影响，到最后返还给出租人，租赁物已无多大价值，这违背了租赁合同的初衷。所以各国法律都对租赁合同的期限作了上限的规定，如果当事人约定的租赁期限超过法定的最长期限，超过部分无效，应当缩短为法定的最长期限。《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”
如果当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
4.租赁合同是双务、有偿合同
租赁合同的出租人负有交付租赁物给承租人使用、收益的义务，承租人负有支付租金的义务。同，出租人有权收取租金而承租人有权享有租赁物的使用收益权，因此租赁合同是双务合同。出租人交付租赁物供承租人使用、收益和承租人支付租金，两者存在对价的关系，因此，租赁合同是有偿合同。租赁合同的有偿性就体现在租金是租赁合同的必备条款。
5.租赁合同是诺成性合同
只要双方当事人意思表示一致，租赁合同即告成立，不以交付租赁物为成立或生效要件。因此，租赁合同是诺成性合同，而非实践性合同。
6.租赁合同一般为非要式合同
一般情况下，租赁合同为不要式合同，当事人可以对合同的形式进行自由选择。但是，法律对某些租赁合同的形式作了强制性的规定。如《合同法》第215条就规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”
二、租赁合同的内容
《合同法》第213条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”
（一）租赁物
租赁物是租赁合同的标的物，是租赁合同生效后出租人交付给承租人使用收益的物。租赁合同的目的在于对租赁物使用收益，没有租赁物，当事人订立租赁合同的目的就不能实现。因此，在租赁合同中，对租赁物的名称、数量、用途，当事人应当明确。租赁合同的标的物可以是不动产，也可以是动产。不动产租赁最常见的是房屋租赁。动产租赁主要指机器、设备的租赁。租赁合同的标的物为物的一部分，当事人在合同中应当明确使用的范围。如租赁人有多个房间分别租给不同的人，应当明确每个承租人使用的具体房间；如出租房屋的外墙用于悬挂广告，应该明确外墙具体的使用范围。
（二）租赁期限
租赁期限是租赁合同的存续期限，是承租人可以使用租赁物的期限，直接关系到租赁物的返还间。因此，当事人应当在合同中明确约定租赁的期限，但最长不得超过20年；期满之后可以续展，续展的期限不得超过20年，自续订之日起计算。至于续租的次数，我国合同法没有作限制性规定。同，根据《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
（三）租金
租赁合同是有偿合同，租金是承租人使用、收益租赁物而向出租人支付的对价。当事人在合同中必须约定租金条款。如果合同中没有约定租金条款，则该合同不是租赁合同。当事人应当明确租金的支付期限、金额和支付方式。
（四）租赁物维修
出租人将租赁物提供给承租人占有、使用和收益，应保持租赁物的性能和条件符合使用的目的。一般来说，出租人负有维修租赁物的义务，当事人也可另行约定。为避免发生争议，当事人可在合同中约定租赁物的维修义务及有关事项。
第二节租赁合同的效力
一、出租人的义务
（一）交付租赁物并保持租赁物符合于约定用途的义务
《合同法》第216条明确规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这是租赁合同中出租人承担的最基本的义务。
承租人订立租赁合同的目的在于对租赁物进行使用、收益，因此，出租人应当按照合同约定的间、地点、方式，将租赁物转移给承租人占有。如果租赁合同成立，租赁物已经被承租人占有的，则在合同约定的交付间起承租人就对租赁物享有使用、收益权。如果租赁物有从物的，出租人在交付主物，从物也应随之交付。
出租人还有保持租赁物符合约定的用途的义务。承租人能否实现合同的目的，前提就是租赁物是否具有适用性。因此，出租人在将符合用途的租赁物交付给承租人后，不仅承担消极地不妨碍承租人使用收益的义务，而且在租赁合同的存续期间，出租人还承担积极的保持租赁物符合约定用途的义务。具体讲，在租赁期限内，如果租赁物有物质上的损害或者受到第三人的侵害导致承租人无法进行使用收益，出租人都有责任修缮租赁物或消除第三人的侵害。虽然承租人自己也有权利请求第三人排除妨碍，但这并不能免除出租人的这项义务。如果出租人不能按照约定交付租赁物或交付的租赁物不适合约定的使用收益目的的，应当承担违约责任。
（二）租赁物的修缮义务
《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”所谓修缮义务，也称维修义务，是指租赁物不符合合同约定的使用收益状态，出租人应当负担修复的义务。一般认为，出租人负担此项义务应当具备以下要件：
1.租赁物有修缮的必要
所谓修缮的必要，是指租赁物出现毁损，如果不修缮，就不能满足承租人的正常使用收益的需要，因而必须得进行修理。如租赁的房屋漏雨、租用的汽车的车轮脱落等，如果不进行修缮，就不能发挥租赁物应当有的社会效用。如租赁物虽然有毁损，但并不影响到承租人的使用收益，则无修缮的必要。判断是否有修缮的必要，应当以租赁合同的目的和社会的一般观念为标准。例如，租用的房屋的目的是居住，如果门窗上的油漆稍微有脱落或褪色，不会妨碍到承租人使用收益，则无修缮的必要。
2.租赁物有修缮的可能
所谓有修缮的可能，是指租赁物在客观上能够修缮，在经过维修后可以恢复到毁损前的状态，或者是维修后所支出的费用小于维修后租赁物的价值。如果租赁物在事实上已不能修缮或者修缮所支出的费用相当于新造或改造租赁物所支出的费用，则依照交易观念或经济意义，租赁物就没有修缮的可能或维修在经济上是不合理的，出租人可以免除修缮义务。
3.承租人应当及通知出租人
租赁物在承租人的控制之下，由承租人对租赁物进行使用收益，对租赁物的各种危险情况最为了解，因此，承租人应当将需要修缮的情况及通知出租人，除非出租人已知。如果承租人没有履行通知义务，则出租人不承担修缮的义务。如果承租人怠于通知，致使出租人不能及进行救济而受到损害，承租人应当负损害赔偿责任。
4.当事人双方事先无相反约定
如果当事人约定出租人不需要承担修缮义务的，从其约定。
符合上述四个条件的，出租人的修缮义务成立。《合同法》第221条规定：
“承租人在租赁物需要维修可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
（三）出租人的瑕疵担保责任
出租人的瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。
物的瑕疵担保责任是指出租人必须承担保证租赁物能够为承租人正常使用、收益，不危及承租人的安全和健康的责任。租赁合同中物的瑕疵担保和买卖合同中物的瑕疵担保不同。买卖合同中标的物的瑕疵必须在交付存在，对于交付后才发生的瑕疵，出卖人不承担瑕疵担保责任。但在租赁合同中，出租人不仅在交付租赁物应当保持租赁物能够为承租人正常使用收益，而在交付后租赁关系有效存续期间内，也应当保持租赁合同符合约定的用途。若承租人在订立租赁合同，明知租赁物有瑕疵，双方特别约定排除出租人的瑕疵担保责任，这种约定在一般情况下有效，但根据《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随解除合同。
出租人的权利瑕疵担保责任是指出租人应承担不因第三人对承租人主张权利，而使得承租人不能按照约定使用、收益的责任。要构成出租人的权利瑕疵担保责任，必须具备三个条件：①第三人对租赁物享有权利发生在租赁物交付以前，如果权利发生在交付后，就不构成权利瑕疵。②承租人在合同成立不知道或不应当知道该第三人权利的存在。如果明知权利瑕疵的存在，出租人就不承担权利瑕疵担保责任。③承租人应当及通知出租人第三人主张权利的情况。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。此外，根据《担保法解释》第66条规定，以抵押的财产出租，则租赁物上有权利负担，可以构成权利瑕疵。
二、承租人的义务
（一）支付租金的义务
租金是租赁合同中承租人对租赁物进行使用收益的对价。支付租金是承租人最主要的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满支付。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
（二）按照约定使用租赁物的义务
承租人应当按照约定的方法使用租赁物，如果对租赁物的使用方法没有约定或约定不明确的，按照合同有关条款或交易习惯确定，如果还不能确定，应当按照租赁物的性质使用。比如用于出租的房屋一般用于居住，如果双方在合同中没有约定的房屋的用途，事后又不能确定，则承租人不得将该房屋用于营业，如用作商店、仓库、厂房等。