2.17、什么是划拨土地使用权的抵押？
划拨土地使用权抵押，最早出现在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，其第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：①土地使用者为公司、企业及其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④依照本条例第2章规定，签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地出让金或者转让、出租、抵押所获收益，抵交土地使用权出金……”这是我国法律明确规定划拨土地使用权可以抵押的法律依据。我国《担保法》第56条和《城市房地产管理法》第50条的规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当以拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可受偿”。可见，设定抵押权时，法律将房屋所有权和土地使用权视为一个整体。也就是说，在设定抵押权时，实行“地随房走”或“房随地走”的原则。以划拨方式取得国有土地使用权，只有在地上有合法的房屋等建筑物或其他附着物时，才能与房屋一起设定抵押权。在抵押权实现时，拍该房地产后，必须从所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额后，抵押权人方可优先受偿。
2.18、国有土地使用权出让的最高年限有何规定
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》第十二条规定，国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐40年；
（5）综合或其他用地50年。
2.19、我国国有土地使用权出让有几种方式？
（1）招标出让土地；
（2）拍卖出让土地；
（3）挂牌出让土地；
（4）协议出让土地。
2.20、我国国有土地使用权出让的程序
一、招标出让土地程序
1.土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。
公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。
邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。
招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。
2.属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行。
（1）具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的；
（2）土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。
对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。
3.采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。
4.招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。
因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。
5.投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章；投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。
招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。
6.投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容。
（1）填写好的国有土地使用权投标书；
（2）投标人有效的营业执照副本；
（3）企业法定代表人证明书；
（4）法人代表身份证明书；
（5）以个人身份投标的，须提交身份证影印件；
（6）履约保证金到达招标人指定账户的证明材料；
（7）招标人认为应当提交的其他证明文件。
7.发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承担责任。投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任。
8.招标人应当按照招标文件规定的时间、地点举行开标会议，召集全体投标人参加，并公布评标、定标的原则的方法以及标底。土地交易机构指派人员，担任开标会秘书工作。
9.评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由监察机关派驻国土资源部门监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在开标人确定前保密。
10.专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。
对投标人提出要求需要评标组成员回避的，由监察机关派驻国土资源部门监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。评标组成员一经确定，必须参加开标和评标。
11.土地交易的招标开标、评标按下列程序进行：
（1）点算标书；
（2）开启标书；
（3）对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书；
（4）评标和定标，确定中标人；
（5）对中标人发出《中标通知书》；
（6）与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。
12.有下列情形之一者为无效标书：
（1）投标文件未密封的；
（2）投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴的；
（3）应当提供投标保证金而未提供的；
（4）符合招标文件规定的其他无标标书条件的。
无效标书应当在开标前由招标人依法当众认定并宣布。
13.开标会后，招标人应当于10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。
中标人应当按照《中标通知书》约定的时间、地点与招标人签订《国有土地土地权权出让合同》；因特殊原因不能依约定时间签订的，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。
14.《中标通知书》发出后，中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件的，招标人可以取消中标人的中标资格，《中标通知书》无效。招标可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
15.投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当于定标后5日内退还投标人预交的保证金（不计利息）。投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。
16.标底被泄露的，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。
二、拍卖出让土地程序
1.拍卖土地使用权，应发布拍卖公告，拍卖公告应在拍卖开始前20日发布。
因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，按本规则第条规定处理，并在拍卖日不少于3日前告知当事人。
2.拍卖公告发出后，竞买人应在规定的时间内向拍卖人提出书面竞买申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料：
（1）营业执照副本；
（2）法定代表人证明；
（3）法定代表人的身份证影印件；
（4）资信证明；
（5）委托竞买，应当提供法人授权委托书；
（6）拍卖人认为应当提交的其他证明文件。
按公告告知可以邮寄竞买申请文件的，竞买人应当挂号邮寄，并且以竞买申请截止日前拍卖人收到为有效。
3.拍卖人收到竞买申请书后3日内向合格者发出通知书和拍卖文件及有关材料，对不符合竞买资格的，拍卖人应当将申请材料退回竞买意向人。
4.发出拍卖文件后，拍卖人不得随意变更其内容，并对要约内容承担责任。竞买人应当对竞买申请书的承诺承担责任。
5.有下列情形之一的为无效申请：
（1）申请文件在竞买申请截止日后收到的；
（2）申请文件不齐合或不符合规定的；
（3）申请文件字迹不清，无法辨认的；
（4）保证金没有到达拍卖人指定账户的。
6.拍卖人对符合资格的竞买人发给编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的资格。
竞买人一经举牌应价即产生法律效力，不得撤回；其他购买人有更高应价的，原应价即失去效力。
竞买人现场口头提出加大加价幅度，符合竞价原则的，可以接纳其报价。
7.拍卖人应当在拍卖文件规定的时间、地点招集竞买人举行拍卖会，公布拍卖规则、程序和方法。
8.拍卖会按下列程序进行：
（1）竞买人出示标志牌，主持人点算竞买人；
（2）主持人简介土地的位置、面积、用途、使用年限、规划条件等事项；
百姓土地纠纷法律适用手册》主要收录了哪些耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区、国有土地的范围、什么是国有土地使用权出让什么是国有土地使用权划拨、国有土地使用权划拨的适用范围是什么、国有划拨土地使用权与国有出让土地使用权使用上的区别在哪里等内容。
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（3）主持人宣布起价价位、应价递增的幅度和拍卖规则等事项；
（4）主持人宣布竞买开始；
（5）竞买人应价；
（6）主持人连续三次宣布最后应价而没有再应价的，主持人落槌；
（7）主持人宣布最后应价者为竞得人；
（8）拍卖人与竞得签署《拍卖成交确认书》。
9.拍卖成交确认书应当包括下列内容：
（1）拍卖人、竞得人的名称（姓名）、地址；
（2）拍卖标的；
（3）拍卖在效时间、地点及价款；
（4）签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点；
（5）违约责任及争议解决方式；
（6）其他需要约定的事项
10.拍卖人可以对拍卖的地块设定底价，设定底价的，主持人应当在拍卖前予以说明。竞买人的最高应价未到底价的，该应价无效，主持人应当终止拍卖。
三、挂牌出让土地程序
1.挂牌土地使用权，应当发布挂牌公告。挂牌公告应在挂牌起始日前20日发布。
因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在挂牌起始日不少于3日前告知当事人。
2.挂牌交易时间不得少于10个工作日。至挂牌交易截止日前，竞买人向挂牌人提出书面报价竞价申请，交纳竞买保证金，并提交下列材料：
（1）营业执照副本；
（2）法定代表人证明（3）法定代表人的身份影印件；
（4）资信证明；
（5）委托竞买，应当提供法人授权委托书；
（6）挂牌人认为应当提交的其他证明文件。