一、房屋修缮工程预算的含义
如果你是物业管理公司的工程部人员，小区业主反映小区住宅外墙破损，须进行维修，你应该怎么办？
首先要到现场了解情况，根据房屋图纸提出修缮方案，然后找施工单位商谈维修事宜。商谈的焦点就是维修报价，进行房屋修缮预算，根据预算和最终造价进行房屋维修基金的划拨。
房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算修缮工程造价的计划性文件。其主要作用是承、发包双方核算工程款，最终确定修缮工程造价的依据。修缮工程实际造价的确定，一般是在修缮工程预算的基础上，根据国家有关规定及施工承包合同条件的约定，通过招投标竞争确定合同价，再根据施工中发生的变更因素对原合同价进行调整来实现。
房屋维修与保养是物业管理的一个重要组成部分，我国《物业管理条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。建设部和财政部1998年颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》规定：“商品住房的维修基金全部由购房人缴纳，购房人应当按购房款2—3的比例向售房单位交纳维修基金”。专项维修基金的使用、续筹应由业主大会决定。由于专项维修资金属业主所有，所以物业管理企业支取专项维修资金进行相关维修活动时，应向业主大会提交维修预算，供业主大会监督。
二、房屋修缮工程预算的费用构成
房屋修缮工程费用由直接费、间接费、利润和税金构成，即房屋修缮工程费用=直接费+间接费+利润+税金。以湖北省为例，具体费用构成如图9—1所示。
图9—1房屋修缮工程费用构成图三、房屋修缮工程预算的编制步骤
房屋修缮工程预算的编制步骤如图9—2所示。
图9—2房屋修缮工程预算的编制步骤什么是定额呢？“定”就是规定，“额”就是额度或数量。在建筑工程中，定额是指在正常的（施工）生产条件下，完成单位合格产品所必须消耗的人工、材料、机械的数量标准。
根据工程所涉及的专业不同，定额主要分为建筑工程定额、安装工程定额、市政工程定额、修缮工程定额等。根据制定定额的主体不同，定额主要分为全国统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业定额等。在房屋维修预算工作中常采用的是地区的修缮工程定额，比如湖北省的房屋维修工程采用的定额是《湖北省房屋修缮工程预算定额统一基价表》。
《湖北省房屋修缮工程预算定额统一价表》包括总说明、各章说明、各章工程量计算规则和定额统一基价表四部分。下面以第十五章（墙、柱面工程）第三节（装饰抹灰中现浇水磨石的定额统一基价表）为例，说明定额基价表的格式和内容，如表9—2所示。
由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完成100m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工工日数量是112个工日，消耗的材料数量分别是：水泥砂浆（1∶3）103m3；水泥白石子浆（1∶125）083m3；水泥浆021m3；硬蜡27kg；油石04kg；草酸4kg；金刚石（200×75×50）9块；火碱9kg；其他材料费9466元，消耗的机械数量是磨石机（3kW）5个台班。
同时由表9—2可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完成100m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工费是277760元，消耗的材料费是95602元，消耗的机械费是1079元，消耗的直接工程费是384152元。
四、房屋维修预算实例
（一）屋面渗漏维修的预算
【例9—1】某市市区住宅楼屋顶平面图如图9—3所示。原屋面防水具体做法为：在空心楼板上抹水泥砂浆找平层，直接做二毡三油绿豆砂。经过多年使用，现根据现场勘查，防水层严重破损，需进行修缮，修缮施工方案是：
（1）铲除原防水层；
（2）在水泥砂浆找平层上刷冷底子油一遍，做隔汽层；
（3）现浇1∶12水泥蛭石保温层（坡度为15）；
（4）水泥砂浆找平层20mm厚；
（5）做新型三元乙丙防水卷材屋面。
图9—4所示为修缮后剖面图。
图9—3屋顶平面图
图9—4修缮后剖面图根据房屋修缮工程预算的编制步骤进行以下几个方面的工作。
1计算工程量
计算工程量需根据所使用的当地预算定额中的说明和工程量计算规则来进行。如该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》的《说明》指出修补防水工程定额系指工程量单块面积在10m2以内的项目，超过10m2时分别执行拆除工程和新做防水工程。《工程量计算规则》指出屋面的拆除按屋面的实拆面积以平方米为单位计算，各种防水做法的屋面工程量按实做防水面积以平方米为单位计算。
表9—3列出了屋面渗漏修缮工程量计算规则。
表9—3屋面渗漏修缮工程量计算表
序号项目名称单位数量计算式
1铲除二毡三油绿豆砂10m25255（36+024）×（12+024）+8×（10+024）=52550
2铲除檐沟防水层10m211552（36+024+064）×2+（12+8+024+064）×2=11552
3刷冷底子油10m252550（36+024）×（12+024）+8×（10+024）=52550
4现浇水泥蛭石10m349315255×005+612×0015×05×1224×3112+512×0015×05×1024×1412=4931
5保温层上做找平层100m256335255+（3624+2024）×064+064×064×4=56329
6卷材防水层10m26136556329+（36+064×2+20+064×2）×2×043=61365
7铲除垃圾外运100m30063［52550+11552×（064+025）］×001=6283
2套定额
查阅该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》，套用相关定额，计算直接工程费，如表9—4所列。
表9—4住宅修缮工程直接工程费计算表
序号定额编号项目名称单位数量
基价（元）单价合价11—54铲除二毡三油绿豆砂10m252552083109462
21—55铲除檐沟防水层10m211552148817189
311—3刷冷底子油10m2525504415232008
410—57现浇水泥蛭石10m349313333161643581
514—34保温层上做保温层100m2563366096372319
611—28卷材防水层10m261365462702839359
72—47铲除垃圾外运100m300631550299767
直接工程费5223685
3取费
取费主要是计算施工组织措施费、间接费、利润和税金，取费的依据是当地相关工程的费用定额。如本例中该地区当期的房屋修缮工程费用定额取费标准如下。
1）施工组织措施费
施工组织措施费包括安全文明施工费（见表9—5）和其他组织措施费（见表9—6）。
表9—5安全文明施工费单位：
专业工程建筑工程、装饰装修工程爆破工程安装工程
计费基础直接工程费+技术措施直接工程费人工费+机械费
费率270265935
表9—6其他组织措施费
专业工程建筑工程、装饰装修工程、爆破工程安装工程
计费基础直接工程费+技术措施直接工程费人工费+机械费
综合费率060190
2）间接费
间接费包括企业管理费（表9—7）和规费（表9—8）。
表9—7企业管理费单位：
专业工程建筑工程、装饰装修工程爆破工程安装工程
计费基础直接费人工费+机械费
费率3254651200
表9—8规费单位：
专业工程建筑工程、装饰装修工程爆破工程安装工程
计费基础直接费+企业管理费+利润+其他项目费+价差人工费+机械费
费率3851080
3）利润（表9—9）
表9—9利润单位：
专业工程建筑工程、装饰装修工程爆破工程安装工程
计费基础直接费+价差
费率515
4）税金（表9—10）
表9—10税金单位：
纳税人地区纳税人所在地在市区纳税人所在地在县城、镇纳税人所在地不在市区、县城或镇
计税基数不含税工程造价
综合税率341335322
下面根据上述取费标准和表9—3、表9—4中的数据计算该维修工程所需花费的全部费用，即工程造价，见表9—11。
表9—11修缮工程工程造价计算表
序号项目计算方法金额/元
直接费
直接工程费∑（定额单价×工程量）5223685
施工技术措施费∑（定额单价×工程量）0
施工组织措施费（1+2）×费率（5223685+0）×（27+06）=172382
间接费
企业管理费（1+2+3）×费率（5223685+0+172382）×325=175372
规费（1+2+3+4+6）×费率（5223685+0+172382+175372+277897）×385=2251996利润（1+2+3）×费率（5223685+0+172382）×515=277897
7税金（1+2+3+4+5+6）×费率（5223685+0+172382+175372+277897+225199）×341=207142
8工程造价∑（1+2+3+4+5+6+7）5223685+0+172382+175372+277897+225199+207142=6281677
由表9—11得到该住宅屋面渗漏维修工程的工程造价为6281677元。
由以上例题可以看出，完成维修预算的三大步骤：①计算工程量；②套定额；③取费。对于不同维修方案的预算，取费的程序是相同的，因此预算的关键在于前两步：计算工程量和套定额。
注：以下例题仅处理前两步。
（二）小区管道维修的预算
【例9—2】物业小区某处地下排水管道破裂，需开挖进行维修，开挖面沿管道走向长10m，开挖断面如图9—5所示，放坡系数为1∶05，地下15m处开始有地下水，管径700mm，土质为黏性沙土。求开挖及回填的工作量，并套用相关定额。
图9—5地下排水管道开挖断面1计算工程量
计算工程量需根据所使用的当地预算定额中的说明和工程量计算规则来计算。如该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》的《工程量计算规则》指出土方体积均以天然密实体积为准计算，回填土按图示回填体积以体积计算，管道沟槽回填应扣除管径200mm以上管道、基础、垫层和各种构筑物所占的体积，如表9—12所列。
表9—12管道修缮工程量计算表
序号项目名称单位数量计算式
1人工挖沟槽（一类土）m3154{［15+15+（14×05/1）×2］×14/2—π×072}×10=154
2人工填土夯实m3154{［15+15+（14×05/1）×2］×14/2—π×072}×10=154
2套定额
查阅该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》，套用相关定额，计算直接工程费，如表9—13所列。
表9—13管道修缮工程直接工程费计算表
序号定额编号项目名称单位数量
基价/元单价合价13—1人工挖沟槽（一类土）m315468910611
23—18人工沟槽回填土夯实m315481212505
直接工程费23116
（三）小区住宅散水维修的预算
【例9—3】某住宅室外散水坡损坏严重，需全部拆除，要按原样重新施工，相关情况见图9—6和图9—7。
图9—6A—A剖面图
图9—7住宅底层平面图1计算工程量
计算工程量需根据所使用的当地预算定额中的说明和工程量计算规则来计算。如该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》的《工程量计算规则》指出地面的拆除（重做）按照水平投影面积以平方米计算，地面垫层拆除（重做）按照水平投影面积乘以厚度以立方米计算，如表9—14所列。
表9—14小区住宅散水修缮工程量计算表
序号项目名称单位数量计算式
1拆除水泥砂浆面层m2185288358×3382—（8358—08×2）×（3382—08×2）=18528
2拆除素混凝土垫层m31482218528×008=14822
3素混凝土垫层m31482214822
4水泥砂浆面层m21852818528
2套定额
查阅该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》，套用相关定额，计算直接工程费，如表9—15所列。
表9—15小区住宅散水修缮工程直接工程费计算表
序号定额编号项目名称单位数量
基价/元单价合价11—115拆除水泥砂浆面层m21852819736500
21—124拆除素混凝土垫层m314822615091155
316—23素混凝土垫层m31482211546171135
416—39水泥砂浆面层m2185281502278291
直接工程费577081