“首付靠父母，还贷自己来。”近些年来，房价居高不下，大部分年轻人在购房时，都需要父母在首付款上“支援支援”。但从中老年人的角度出发，每位拿钱赞助子女购房的父母，一定要事先留个心眼，注意自我权益的保护。
未登记名字，“本金”都泡汤了
王先生和李女士2000年领的结婚证。2002年，他们的儿子出生了。为了给孩子更好的居住环境，夫妻二人和王先生的父母一同出资全款购买了一套房子，其中王先生父母出资20万元。
考虑到当时单位购房的一些政策，房产证上只写了王先生和李女士的名字，而王先生父母的名字则没有写入产权证。
2006年，王先生和李女士的婚姻走到了尽头。王先生向法院提出与李女士离婚，并要求房产应当作为他本人、他的父母及李女士4人的共有财产进行分割，并当庭出具了一份购房协议，大致内容为：原告与其父母共同出资购买××路××小区房产一套，王先生父母出资20万元，夫妻二人出资30万元。但该房屋产权证上写明的所有人仅为王先生、李女士两人。
律师提醒说，房屋作为一种不动产，所有权应以登记的内容为准，即只有在产权证上登记的权利人才是房屋的所有权人。如果父母帮助子女支付部分购房款，并希望对房屋所有权益拥有一席份额的话，就应在产权证上写上自己的名字。
特别是现在很多年轻人谈婚论嫁的时候，一方父母“资助大笔款项”的情况比比皆是。如果不在产权证上登记名字，一旦子女分手或离婚，就会纠纷不断。另外，如果不在产权证上登记名字，虽然房价涨了不少，但原先“赞助”钱款的父母却无法享受到房价上涨部分的收益，很多人甚至连“老本”都要不回来，最后竹篮打水一场空。
父母当然不希望子女的婚姻出现问题，但对于老人而言，不得不未雨绸缪一番。特别是一方父母出资而另一方不出，或是两者出资金额相去甚远时，出资份额较大的一方最好在房产证上登记名字。这样做不仅可以掌控自己的财产，其实也是对子女将来生活的一种保护。
不立字据，“借款”难要回
2007年5月，张欣、陈晓燕登记结婚。7月，两人看中了一套两室两厅、100平方米左右的房屋，首付需要约18万元。因为两人工作时间尚短，积蓄仅有8万元，于是只得向父母借款。陈晓燕的父母希望女儿将来住房条件有所改善，就将一辈子省吃俭用存下的10万元现金给了女儿。女儿、女婿也口头答应两位老人，会在5年内还清10万元借款。鉴于亲情，老两口并没有要求女儿、女婿写下借条。
很快，新房买下了，并登记在张欣、陈晓燕名下，由小夫妻共同归还贷款。不过好景不长，才过了两年，小夫妻之间的矛盾就层层升级，最终闹到离婚的地步。男方张欣要求分割房产，而陈晓燕的父母此时向女儿要求归还10万元首付款，并要求张欣承担连带清偿责任。为此，陈晓燕的父母还将女儿、女婿告至法院。
最终，法院认定借贷证据不足，驳回了两位老人的诉讼请求。
首先，我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释中明确规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
其次，借贷关系口说无凭。由于当时老人给女儿的款项是通过现金给付的，而非银行转账，因此很难找到“借款”的依据。
现实中，很多父母在借款给子女时，碍于亲情，不太会与子女“明算账”，但如此一来，究竟是借款还是赠与谁又能说得清楚呢？
因此，不论通过何种途径传递款项（当然最好是银行转账方式，转账记录既真实又方便查询），都应立下借据，必要时注明款项的用途，要求自己的子女和其配偶在借条上共同签名。只有这样，才能确保小夫妻两人共同成为借款的偿债义务人，借出的款项就不会“打水漂”了。
赞助买房前先为自己打算
我们并非不赞成父母资助子女买房，而是希望父母在赞助子女买房前，先认真考虑一下自己的经济状况。是否有足够的资金支付未来可能的医疗费用？是否可以保证一定时间内衣食无忧？出资赞助后自己原本的生活质量是否会受到很大影响？诸如此类的问题都应该认真思考。
考虑到退休后收入下降，退休生活势必要“啃老本”，我们建议退休老人可以采用借款给子女的方式，而非赠与。这样，在一定程度上能保证未来的生活品质。
此外，签订借款协议很重要。双方当事人应明确借贷关系，说明借款用途、还款方式和期限等。比如，父母可以考虑让子女采用分期还款的方式，如一笔10万元的借款，根据子女收入情况要求其分5年或10年还清，可按银行贷款利率计算出每月还款金额。这种做法跟未来一次还清借款相比，好处在于老人有定期资金流入作为平日生活的补贴，子女的还款压力也能得到分解。
中老年人如何成功“食租”？
电影《功夫》中，“包租婆”扯着大嗓门催缴房租的场景让人印象深刻。难道做“包租婆”、“包租公”真的这么累人、费力又麻烦？非也。其实只要肯动脑筋，用心钻研，当好一个房东并不需要费那么大的力气。
10年前，48岁的浙江商人朱先生为了儿子将来去上海读大学，在上海买了房。10年后，他早已在上海安家落户，手中除了两套自住房，还有6套用于出租。虽然平时生意很忙，但打理房产也并未给他带来什么麻烦。用他自己的话说，他这个“包租公”越当越开心。
装修精确定位不盲目
商品要适销对路，住宅出租也是同样的道理。朱先生在对物业进行定位时，总会力求与租赁市场相适应。如一套位于上海斜土路上的老公房，他只是对其进行了中等装修，家用电器全部是国产品牌；而对于上海古北的一套新房，他则是不惜耗费巨资，仅液晶电视就买了三台。为何要这样？斜土路上的老公房为小白领租住，月租金最高不到3 500元，如果装修成本过高有些浪费；而古北的房子则大多为外企高管租住，月租金可以超过20 000元，在装修上当然得精益求精了。
与租客平等相待
处理好与租客之间的关系，甚至成为朋友，也让朱先生省心不少。
朱先生的租户大部分都是年轻白领，与他儿子的年纪相仿，有时候他不仅扮演了房东的角色，更像是租客们的叔伯长辈。
大家相互熟识、认可后，不少租客在租约到期之后，即使自己不再续租，也会推荐自己的熟人前来租住，而且成功率极高。这样在省下一笔中介佣金的同时，也减少了房屋的闲置时间。同时，他的租客在租住期间，因为感激朱先生的关照，都非常爱惜房屋的内部设施，这样也降低了房屋的损耗。
安全为上不大意
为了当好房东，朱先生曾做了不少功课。他把所有租赁方面的知识都学习了一遍，如如何签订合同、如何备案、如何缴税等，并把重点摘抄下来，不断温习强化。基本功做扎实了，在处理租赁过程中出现的问题时，就能从容以对。
中老年朋友租房子给别人时，更要具备风险意识，对租房过程中可能出现的各种风险进行预估（主要集中在纠纷、房屋空置、装修折旧、房客诈骗等方面）。这样，即使出现了问题，也能恰当进行处理。
比如，有一次，朱先生发现自己位于闵行区虹梅路附近的房产被一家纺织品公司当成了仓库使用，里面堆积了不少易燃物品，他还发现有人在里面抽烟。虽然这家公司给他的租金并不低，但他还是果断终止了租赁合同。有朋友对此表示不解，认为他过于小心谨慎，但朱先生认为如果不注重安全，可能会面临更大的损失。
TIPS：关于租房的三个小锦囊
锦囊1：租房合同如何签订？
为了维护租房双方的合法权益，房东在将房子出租给他人时，要尽量订立书面房屋租赁合同。如果是通过中介出租的，中介会提供给双方各一份格式合同；如果是房主直接出租给他人的，应该自己拟一份租房合同。
无论是哪种情况，房屋租赁合同中都应该注明以下具体信息：
1. 双方当事人的情况。合同中应写明出租人和承租人的姓名、身份证号、住址、联系电话等。
2. 出租房的具体情况。包括住房的确切位置、住房面积、住房装修情况。简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况。家具等配套设施、设备在使用过程中可能产生损耗，事先应写明具体情况,可免去退租时不必要的纠纷。
3. 出租房用途。明确房子是用于承租人自住、承租人一家居住，还是承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等（这主要是出于安全管理的需要，同时避免有些承租人私自将不能作为办公用途的居民房改为办公用房）。
4. 租赁期限。一方提前终止租赁行为的处理方式，如房东提前将房子收回是否要赔偿房客损失；房客在租期未满的情况下离开是否支付剩余时间的房租等。
5. 房租金额及具体支付方式。
此外，为了尽量保护自身权益，中老年朋友还应该特别在租赁合同中讲明以下几点：
1. 住房修缮责任由谁承担，修理费用由哪一方承担。比如，若是在正常使用过程中住房或设施产生损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修，费用由出租人负担。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。
2. 房客应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
3. 房客不得私自将房子转租给第三方。
4.因为第三人侵犯，比如盗窃、入室抢劫等给房客造成损害的，如 果房东能够证明其已经尽到基本的防护义务，一般情况下可免责。
锦囊2：租房合同如何备案？
由于房屋租赁实行登记制度，因此为了合法合规，最大限度保护自己的利益，中老年人在将房子出租给他人时，应该去房管所登记备案。
根据规定，当事人办理房屋租赁登记，除应提交已签订的租赁合同外，还应分别交验下列证件：
1. 出租人应提交的证件：出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证；出租人的身份证明；共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书。如果是委托代理出租，还要出具房屋所有人委托代理出租的证明。
2. 承租人需提交的证件：境内个人的居民身份证或户籍证明；境内单位（包括“三资”企业）的工商注册登记证明；境外人士的护照或回乡证明；境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。
锦囊3：出租房屋如何缴税？
按照相关规定，个人将自己的住宅出租给他人，需要缴纳一定的税款。但由于我国各地税务系统还没有可以强制执行的征收系统，因此现在实际上还不是强制征收。但如果房客需要持房租发票到公司报销，或者需要房租发票到公积金中心申请提取一定金额来充抵个人租房成本，就必须用到发票。因此，作为房东，就必须去所在地房管或税务部门要求代开房租发票，在此过程中，需要缴纳租房的个人所得税。
在北京和上海，如果是出租给个人，房东都只需缴5%的综合税。
在广州，按照租金标准不同分为三档，具体规定为：月租金收入在1 000元以下的，综合征收率为4%；月租金收入在1 000元及以上、2 000元以下的，综合征收率为8%；月租金收入在2 000元及以上的，综合征收率为10%。
正因为涉及税收问题，因此我们提醒广大中老年朋友，在将房子出租给他人时，应在签订合同前就与房客商量好，如果将来需要房租发票，租金为多少，不需要房租发票的租金为多少。也就是商量税款由谁承担，或者各自承担多少的问题。这也是精明的“包租婆”、“包租公”需要考虑到的一个重要的细节问题。