所以，不要小看选址的作用，毕竟“酒香也怕巷子深”。如果菜品质量、服务有问题还可以慢慢调整，但是选址一旦失误，那么基本上就无计可施了。
2．选址能够提升经营信心
经营一家始终不见起色的餐馆，创业者自然是越来越没信心，怀疑自己当初选择开餐馆是否合适，甚至质疑当初的选择。但是，这还仅仅只是开始。
当餐馆一直没有人气后，不仅是创业者，就连店员也感到信心在流失，许多人或是跳槽或是工作不尽心尽力，这又会使菜品和服务质量下降，如此形成恶性循环，导致餐馆经营更加困难。
3．选址事关资金回收
开餐馆的目的就是为赚钱，如果选址不佳，创业者迟迟得不到收益，就意味着所投资金都白白打了水漂。
4．选址事关餐馆存亡
刚开张的餐馆，如果经营顺利，很快就能赢利。如果因选址不当导致亏损，自有资金和利润会越来越少，用不了多久，餐馆就会因资金短缺而夭折。
所以说，对于餐馆店址选择，创业者千万不可马虎大意，一旦店址选错，会导致未来经营中不得不重新选址，那会将有限的资金浪费掉。
二、餐馆选址的原则
要想找到“黄金店址”，创业者就必须遵循以下选址原则：
1．要选择人口聚集区域
因为餐馆的服务对象是人，有人吃饭，餐馆才能盈利，所以餐馆要尽可能地靠近人口聚集区域，尤其是居民区或新兴市区，这些都是最佳地段。
2．要选择商业汇聚区域
一般来说，在商业气氛浓厚的地方，人们享受美食的需求就会越高。前来商业区购物的人较多，而这些购物、逛商场的人都可能是餐馆的稳定客源。
小肥羊能够火暴中国，就是利用了这一点。例如西安小肥羊分店，就位于西安市开元商城。这里是一家大型购物中心，周围又有国美电器、友谊商场、人人乐商场等，每天来此购物的有几万到十几万人次不等。正是这么大的人流量，才导致了需求巨大，结果小肥羊每天宾客盈门，赚了大钱。
3．要选择街道交叉处
也许选择在居民区和商业区开餐馆的难度有些大，那么不妨寻找街道的交叉处，这里同样是餐馆的黄金地段，由此可以产生“拐角效应”。一方面，这里可以增加橱窗面积，一方面又可以吸引两条街道、四个路口的过往行人，从而使较多的人前来餐馆光顾。
4．要选择“美食街”，充分利用“同类扎堆”效应
如今每个城市都有美食街，这里同样也是黄金店址之一。创业者不要以为这里餐馆林立，会导致自己找不到市场，其实餐饮业最忌讳的就是单打独斗。如果创业者能够发挥团队精神，让同行聚在同一条街上，又各有所长、互相搭配，给消费者提供最佳服务，就一定会赢得消费者。
为什么会如此？这是因为，扎堆开店，消费者就可以货比三家，从中挑选最适合的一家。一旦同业餐饮店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“某某餐饮专业街”，生意必定比单枪匹马开餐馆容易赚钱。如果一条街上只有一家餐馆，虽然附近的人会进这家餐馆就餐，但很难吸引成群成批的消费者上门。
选择扎堆经营还有一个好处，那就是不同的餐馆之间在经营特色上可以形成互补。
大连有一条韩国料理饮食街，在这条街上，各韩国料理餐馆均有特色，要吃韩国料理的菜肴，一定会选择到这条街上的餐馆就餐，而各韩国餐馆旁边则开了一些咖啡店，生意也很好。客人们吃完韩国料理后，常常喜欢再来杯咖啡、果汁之类的饮料，韩国料理餐馆和咖啡店的组合，让这条街的人气居高不下。
所以，作为餐馆的创业者，千万不能有“唯我独尊”的意识，应抱着有钱大家赚，同行不一定就是冤家的观念。要明白，消费者云集的地方才是餐饮业成长的好地方。
5．要选择交通便利的街道两旁
纵观中国所有成功的饭馆，它们都有一个共同特点：那就是餐馆所处的地方交通便利。因此，交通便利也成为“黄金店址”的必备特征。
所以，在考察店址时，创业者应当格外注意附近是否有停车场地，尤其是中型以上的餐馆以及有接待社团聚餐、会议用餐和举办大型宴会能力的餐馆，一定要选择交通方便、停车方便的地方，生意才会兴隆。
餐饮行业中有这样一句话：“一步差三市”。对于经营方向、产品构成和服务水平基本相同的餐馆，会因为选址不同而使经济效益出现明显的差异。所以，只有创业者找到了真正的“黄金店址”，才能使餐馆的发展蒸蒸日上。
第7招选址不能出差错，否则生意大滑坡
餐馆选址有黄金位置，同样也有“鱼腩地段”。倘若餐馆开在这些“鱼腩地段”，不仅不能吸引消费者，还可能导致生意迟迟不见起色，使投资打了水漂。因此，在餐馆选址时，一定要规避这些地段：
1．高层楼房上
过高的楼房上不宜开设餐馆，因为在高楼层开餐馆不方便消费者消费，广告效果也很差，商品补给与提货都不方便。
2．人口稀少的地区
如果餐馆所处地域的常住人口少，流动人口又不多，缺乏人气，很难形成相对稳定的消费群。
3．餐馆厅前有障碍物的地方
在选址时，创业者一定要观察餐馆门前是否有障碍物。因为，较为明显的障碍物能够影响餐馆的能见度，会减少客源，特别是不能正对着大树，树干粗壮树叶茂盛，影响空气流通，一旦遇雷雨天还有使人触电、引发火灾的危险。
4．斜坡上
通常来说，餐馆不宜设在坡路上。如果餐馆只能设在坡路上，就必须在餐馆与路面间的适当位置增设入口处，以方便消费者进出。另外，在招牌设置、橱窗位置、通道安排、商品陈列等方面，都要做适当的设计。
不过在寸土如金的都市中，在楼上、地下开设餐馆，却是常有的事情。碰到这种情况，要妥善安排餐馆门面、入口处、天花板和招牌的设计等，这样既可以吸引消费者进餐，又能为消费者的出入提供方便。
5．快速车道旁
随着城市的不断发展，高速公路也在不断增多。为了快速通车，高速公路上一般都装有隔离设施，两边不能互相穿越，公路旁的停车设施不多。因此，虽然高速公路有一定的流动消费者群，但不宜作为新开店的选址区域。因为人们不会为了一次普通的消费而在高速公路上违章停车。
与此同时，快速车道会因过往车辆产生废气较多，造成餐饮周边环境的空气污染，消费者在烟尘滚滚的路边用餐，会大倒胃口。
6．风口位置
不管北方城市或南方城市，一到冬季寒风袭人，如果餐馆门前冷风（多指朝西北方向）直灌厅堂，就会影响消费者进店用餐。
7．正对死巷的位置
死巷空气沉闷不通透，人流量较少，餐馆对着死巷而使人从心理上产生压抑感和不快，影响食欲，进而直接影响了餐馆生意。
8．居民楼一楼
尽管在居民楼一楼开餐馆的价格较为便宜，但是它的缺点也显而易见：
（1）容易产生噪声。餐馆在营业时，势必会产生噪声，尤其是抽风扇、金属刀具碰撞时产生的噪声，都会对小区居民的正常休息产生影响，甚至还会出现矛盾冲突。
（2）容易受法规限制。尽管很多创业者都想将餐馆开在居民楼一楼，为了保证小区居民的安全与健康，现在越来越多的城市都不允许居民楼一楼开餐馆。
李立决心投资餐饮业，经过多方考察，他决定在北京cBD区域一个楼盘的底商开店。虽然李立购买的商铺所在楼盘是住宅立项，但是由于该底商全部处于整栋住宅楼的正投影以外，按当时政策规定，可以经过环保部门审批，到工商机关领取营业执照后在该楼盘底商开设餐馆。
就这样，李立的餐馆开始了运营。然而不到一年，北京市工商局第14号文件对住宅楼商用下达了禁令，禁止在以住宅立项的楼盘内进行商业经营活动。随后，北京市环保局经过综合考虑，颁布了一条新的政策法规，规定凡是所有住宅立项的楼盘底商均不得开设餐馆，并且无论该底商是否位于住宅部分正投影以外。这样一来，李立的餐馆不得不关门了。但是此时，他却连最初的投资还没有收回来。
（3）容易造成污染。餐馆势必会产生大量油烟及垃圾，而这些正是小区居民最忌讳的。
在餐饮业一直流传着这样的一句话：店址是餐馆最好的名片。如果想让自己的餐馆宾客盈门，生意红红火火，就一定要远离这些并不适宜的地段。
第8招租赁店面有技巧
餐馆店址选择完毕后，接下来就要租赁店面。表面上看，租赁店面不过就是和房主谈判、签合同，其实，这当中依然有很多学问。因为租赁店面也牵涉成本投资，同时还有税收等方面的问题，因此创业者也一定要亲力亲为，千方百计租赁到一个价格合适、并无其他问题的店面。
一、租赁店面的原则性问题
所谓“原则性”问题，是指租赁这家店面的手续、屋内设施等必须合格。否则，盲目签了合同后却发现其中存在大量隐患，这就会给未来餐馆的发展带来不必要的麻烦。
1．检查店面内部设施
选中了一个店面，创业者首先要做的事情就是检验建筑物的公共设施，特别是对水、电、暖气、燃气和排水设施等进行重点检查，确认其是否可以满足经营需要。
2．测量店面面积
由于租赁店面的租金与面积挂钩，因此创业者不能对这个问题马虎，否则就容易被一些心怀叵测的房主诈取钱财。
在测量门面面积之前，创业者首先应与房主统一面积的计算标准，一般应以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。
倘若房主出具的是建筑面积证明，那么就应当将其折算为使用面积。同时店面面积重新实地测量，计算后绘出草图，双方签字确认。店面的附加面积要由出租方出具有关的法律文件予以确认。
3．核查产权手续
创业者在与房主进行交谈时，最好与房屋产权人直接谈判，这样才能直接获悉对方的想法，例如房主是否愿意将此门面租赁给餐饮行业。
与此同时，创业者还应当要求房主出示房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以避免日后不必要的麻烦。如果是转租或是接手现成的餐馆，要向其索取原承租人与房屋产权所有人的租赁合同，查验原合同的有效期限以及其他关于转租的约定，并向房屋产权所有人咨询确认。同时还要查验原承租人的营业执照，都查验无误后再作出相应决定；必要时还可向房产管理部门查询有关文件，并经公证处备案，以防上当受骗。
4．了解房主的背景
有一些创业者，为了尽早将店面开业，就迫不及待地与房主谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列后遗症。假如真的看中了某个店面，最好先从侧面打听到房主，对其背景情况做些基本了解，觉得可靠后再进行接触。
以上这4点看似简单，却为未来的发展扫清了道路。所以，创业者一定要将每个问题考察清楚，以免将来出现不必要的麻烦。
二、深入谈判时的技巧
一些创业者在与房主谈判时，由于不了解其中的奥妙，结果被对方钻了空子，导致合同中出现了一些不平等条款。因此，在谈判之前，创业者必须搞清楚：究竟有哪些问题必须当面说清楚，哪些条款必须写入合同当中。这样一来，任凭对方再狡猾，也很难有可乘之机。
1．合同起止期限
通常情况下，合同的起止日期一般由出租方即房主确定，这是因为租赁合同一经签订一般不再变动。
正是因为如此，创业者可以根据房租的高低，与出租方洽谈租赁期限。如房租高时，可签短期租赁合同；房租低时，可签长期租赁合同，如五年以上或者更长，同时要求租赁期满后，承租方有优先续租权。
2．明确维修责任
由于房屋店面属于不动产，因此建筑物和建筑物内的附属设施出现问题，就有可能导致双方互相推诿。所以，在合同中，创业者一定要要求明确双方维修责任，一般在合同期限内由房主负责维修或负担维修费用。
当然，如果因为维修影响餐馆营业，那么创业者也应当提出相应减少租金或延长租期。
3．价格的确定
一般来说，房主提出的租赁价格是通过对房屋原始投资金额和投入精力给餐馆带来赢得大小进行估算后得出的。由于房主此时往往希望连本带利都能收刚来，所以房主的租赁报价一般都会偏高。
听到房主的报价，创业者要明白，其中还有一定的降价余地。创业者可以指出，原始的投资金额和投入的精力可能会对餐馆赢利多少有一定影响，但二者之间根本没有直接关系。餐馆赢利大小主要由餐馆经营效益好坏决定，即看该餐馆的地理位置是否优越，是否有较好的菜肴质量，是否有一定数量的顾客群，这样就可以让房主适当降低租赁价格。
除此之外，创业者还可以以承担经营风险、花费时间精力、影响资金周转及将来的利润的不可预见性等为理由压低租赁价格，以尽量减少自己的初期投资。
4．其他条款
在合同条款中，创业者要提醒房主，不仅应当有价格、期限等方面的条文，还应对违约行为做出明确规定。在合同运行过程中，如创业者违约，房主有权终止合同；如房主违约，创业者可通过仲裁或起诉要求赔偿损失。有关事项议定后，依照《中华人民共和国合同法》签订房屋租赁合同，这样才能保证自己权益不受侵害。
无论店面有多大，创业者要始终明白，租赁店面是一门艺术，绝非三言两语就可以谈成功的。只有掌握专业的谈判技巧，才能以最合适的价格取得租赁谈判成功。
第9招巧妙盘店促开张
一些正在经营中的餐馆，由于某些原因贴出了“转让”字样，这就为加快餐馆开业步伐带来了一种捷径：将转让的店面以最低的价格盘过来，稍加装修就可以投入营业，为此能节省不少开店支出及缩减开店前的准备期。
通过盘店进行创业，被越来越多的创业者采用。要盘到价格合适、适宜开餐馆的转让店，必须掌握其中的窍门，这样才能保证餐馆尽早开业运营。
一、对店铺进行调查与分析
尽管接手转让的店铺会比直接创业的投资低，但在与转让者谈判之前，创业者必须调查清楚以下几个问题：
1．了解对方转让意图
很多餐馆的转让，都是因为地理位置不佳的原因，如果发现转让是因为这个原因，就不要接手。
如果通过调查，得知转让者是因为其他原因，这时就要想一想，原来老板面临的问题自己能否解决，如果能解决，就考虑接手这个餐馆；如果原老板面临的问题不能解决，那就要三思而后行，慎之又慎。
2．调查转让者的身份
为了不在未来出现房屋使用权纠纷，创业者必须对转让者的身份进行核查。如果是房主出租房屋，那就请对方出示有效的产权证，并根据产权证对房屋建筑面积、结构等情况进行核查，避免张冠李戴，以假乱真。
如果转让者与自己一样，也是一名租赁人，那么就请对方叫来房主共同商议，分清楚哪些东西是房东的，哪些东西是转让者的，三方当面清点，出具文字凭据，签字画押，然后方可深谈。
3．确认转让者是否拖欠税费