我在推广珠江骏景时曾提出了一个木樨园“第五商圈”的概念，这个概念后来获得了很多方面的认同，当然也为珠江骏景的热销起了十分显著的作用。在提出“第五商圈”这个想法之前我曾关注过京城很多在商业领域能有所发展的地块，其中就包括崇文门地区。
北京人有句老话，“崇文穷、宣武破”，按照人们惯有的看法，似乎长安街以南无商机。但事实上，崇文区接近地铁和城市核心区的范围已早就是另一番景象。尤其是在“新世界”进驻这一区域之后，这里的地段价值和商业价值实现了一个飞跃。
“新世界发展”是香港一个老牌上市公司，曾几何时，其市值高达千亿元，与香港三大华资地产商并驾齐驱。但在2000年，众多关注新世界的眼光中却充满着异样，这家享誉盛名的国际地产开发商负债高达280亿港元，数目之大使不少人哗然！
1992年岁末北京第一次组织赴港招商活动，这家香港地产大亨的目光第一次落在地图上并不起眼的北京崇外大街。那时这里还是成片的危旧房，没有多少像样的基础设施。而现在你站在新世界楼上的观景窗前，俯视鳞次栉比的楼群间熙来攘往的车水马龙，定能感受到地产业创造成市价值的力量。
“新世界”给北京人献上的第一份厚礼，便是市政基础设施建设。当初作为其进京首个项目的新世界商场开建时，把崇文区的市政管线全部接进来，都无法满足工程的需求，看来要想真正落地北京，市政基础设施必须先行。从1995年起，“新世界”开始投资市政建设：先后对崇文门到玉蜓桥的主干路、花市大街、幸福大街等重点地区进行改造，累计投入资金超过24亿元。新世界中心、新世界家园、新景家园、新裕家园……随着一个又一个房地产项目的顺利完成，当地居民的生活环境也在悄然发生变化。“新世界”进京之前，这里的人均居住面积只有6.9平方米，经新世界开发之后人均居住面积超过25平方米，增长近4倍；2.1万户居民住上了新楼房，在大家眼中发展势头正好的新世界忽然爆出如此高负债的消息，着实让人吓了一跳，在京城楼市如火如荼的时候，大家对于此次新世界的负债时间赶到匪夷所思。
古人云“一子错，满盘皆落索”。究竟新世界发展是哪一步出了问题？后经有媒体披露，新世界负债如此之巨，皆因投资中国内地地产失败所致。在媒体关注下，新世界发展董事总经理郑家纯做了一些解释。
那段时间郑家纯在接受访问时曾公开承认：新世界之所以发展到当日的境地，全因为90年代初涉足中国房地产市场选错时机造成的。但是对于在中国投资郑家纯仍然坚持是正确的，“到现在为止，我都不认为到中国的投资是错的，只是时机问题……遗憾是早了几年，如果将这几年的时间与资金转投香港地产之上，直至赚了钱，迟几年再投资在国内，就最完美了。
怎样理解郑家纯的这段话。事情要追溯到90年代初，当时中国刚刚开放房地产市场，敏锐的香港商人纷纷涌入内地抢购土地，兴建商品房，房地产业十分炽热。本来在香港全力发展地产及电讯业的新世界发展，也从1991年开始进军中国房地产市场，而且投资的力度相当之大，根据摩根士丹利的研究报告指，新世界旗下的新世界中国在内地共有超过66项房地产项目，大部分是针对国内居民而设的安居工程，而集团在国内的土地储备，足够未来15年至20年使用。为了支撑这庞大的投资，从1995年起，该集团开始为内地投资大举融资，先后在国际金融市场集资188亿元，作为集团的中国房地产和政府安居工程项目之用。其后，新世界基建又在1996年，发了一批总值19亿元的可换股债券，并筹集了50亿元的银团贷款，这些融资就成为了那时集团的负债。
遗憾的是一哄而起的内地房地产热很快便转入调整期，新世界为此冻结了300多亿元的资金。
相反，正当新世界在内地大举投资房地产之时，在1994—1997年间正值香港楼市高峰期，由于新世界将资金及精力全放在内地，对香港的房地产投资大幅减少，因此，郑家纯认为，公司错失了大好的发展时机。但其当时还是断言前景依然乐观，他说过，商业本身就是一个循环，有升有跌。而且“新世界”本身就有活生生的例子足以印证，“新世界”在1989年投资美国Ramada酒店，投资前，美国经济一片好景，但投资后，当地经济出乎预料不断下落，使Ramada这一大手笔的投资连连蚀钱，但过了几年，经济开始复苏，这项投资便扭亏为盈。正是这一点让他对于国内的投资充满信心，也让他相信往后几年，在国内的投资一定会有收成。因此，他告诫香港投资者，要把握好国内的投资机会，不要因为一时的挫折就畏首不前，特别是中国即将加入世贸商机无限。
后来“新世界”部署了一系列减债大计，并积极重返香港房地产市场，以期重振雄风。
新世界的这段历程给了投资者有益的启示：一哄而起的投资一定要慎之又慎；此外，正确的投资战略应该有适当的时机才能获取成功。
事实上，香港新世界集团近年来在内地不断厉兵秣马、积累土地，等待天时而顺势而为。郑家纯先生曾提出新世界集团在内地的发展战略是“争取大幅的土地做综合性发展，在某些城市项目主宰特定地区的发展，在当地的物业市场发挥相当的影响力。”
几年来，除北京外，新世界集团在天津、上海、广州、武汉、沈阳及珠江三角洲等城市和地区均有较大面积的投资，在中国内地拥有的土地储备也是上千万平方米，其中包括数十个大型住宅项目，一段时间以来一直是对内地投资最大的企业之一。其目标是在利好的条件下积累土地储备，通过加速房地产发展计划，把握中国物业市场升势，从而实现本身土地储备的产业价值。
郑家纯先生在2000年的年报中谈到“通过为中国家庭提供优质房屋，以提高土地储备价值的方式，是我们为股东增值的策略，而未来数年有着巨大潜力的中国物业市场亦将进入收成期。”
我感觉到，种种迹象显示，北京这个中国房地产市场的超级航母上，还会降落更多的实力型战机。而航母最大的优势就在于可以提供一个良好的平台，供相关兵种实现联动，将各种实力上的优势进行整合，实现更大的效用。