商品房交易程序不同于普通商品买卖，一般分现房买卖与期房买卖两种，主要有以下五个步骤。
签订认购书
签订认购书前，售楼人员必须将房屋有关情况告知购房者，如楼书、预售许可证、何时交房等。购房者根据自身的实际情况决定是否与开发商签订认购书。签订认购书时，购房者要向开发商支付一定数额的订金。此程序非必经步骤。
签订出售或预售合同
如果是现房买卖，则由购房者与开发商签订出售合同。如果是预售商品房，则签订预售合同。
办理合同登记备案手续
一般来说，预售合同或出售合同自签订之日起30日内向房地产交易中心办理登记备案手续。未经登记备案的合同尽管有效，但不得对抗第三人。
办理交房手续
在房屋满足合同中约定的交付条件后，购房者应根据开发商的通知及时办理交房手续，缴纳物业管理费和维修基金等。
办理产权过户手续
预售、出售的房屋一般自交房后90日内，由开发商代办或购房者自己办理房地产产权证。
17. 购销合同中的不可抗力条款指什么
在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。
如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，契约协定后政府颁布的法规和原来不同，施工配套的批准和安装的延误等，都认定为不可抗力。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展。扩展以后，延期交房的时候，开发商都可以说“我免责”。
18. 如何确定需购住房的功能和面积大小
一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自住一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡性居住，即所谓“分步到位”，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少应有一间工作室，但面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住的，一般对功能、面积的考虑，只要未来3～5年内够住用即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租。
19. 多层、高层住宅各有什么优缺点
一般来说，四至八层称多层住宅，八层（不含八层）以上的住宅称高层住宅。
多层住宅的优点主要是得房率较高；建造费用、物业管理费和修护费用相对较低；由于多层住宅一般为条状建筑，房型总体来说较好，每户主要房间基本上都朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化，居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。
高层住宅的优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于高层住宅均安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗，如朝向和空气穿透性较好的户室，夏天空调使用的频率较低。缺点主要是得房率相对较低，物业管理费和维护费用较高，如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。
20. 买房要考虑哪些因素
购房者看待同一宗房产往往容易将价格和性能隔离开来，先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房、看房，不仅要看房价，更要看房子的性价比。只有你想买的房子性价比相当，才说明钱花得恰到好处。
一般来说，最能表现房产性能的指标有质量、地段位置、设施配套条件、户型环境和物业管理等。具体选择时需要注意以下几点。
选品牌开发商，保障质量。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证房屋及服务质量。
要有大地段概念。目前，很多人在购房时仍依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟程度，而忽略了该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。
设施要配套。设施配套包括通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理等。有些小区还配有净水设备，采用专用管道输送饮用水到户。现在许多项目卫星电视接收系统、可视对讲系统已经较为普及。
户型设计灵活、超前。好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性；还要有灵活性、超前性。
要考虑社区环境。成本不高、可视率强、欣赏性高。能与阳光、绿地、鲜氧为伴，成为众购房者的理想。
21. 购买经济适用住房需办哪些手续
经济适用房是国家为解决中、低收入家庭的住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。这一具有社会保障性质的住宅，兼具经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中、低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。一般来说，购买经济适用住房须办理以下手续。
在市政府做出本市居民家庭中、低收入标准及认定办法之前，居民购买经济适用住房，凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理购房手续。
需要贷款的，由购房人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。
买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地地权属证件，其中购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一房屋土地管理部门办理上述手续。
22. 商品房出现质量问题如何索赔
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形。
第一种，房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
第二种，在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求卖方承担修复责任。
第三种，因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求卖方赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；二是卖方拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。
23. 怎么保证售楼书的内容具有法律效应
很多人在看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不像售楼书中所描述的那些美妙。怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中。
如果你认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就向开发商提出把售楼书的内容写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
24. 物业管理服务收费包括哪些项目
管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务的费用；保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务的费用；维修费，用于物业维修服务的费用。
25. 哪几类住宅最适合个人购买
从方便生活易于升值的角度来说，地段位置好的住宅适合个人购买。地段位置好的住宅一般是指住宅的位置要靠近商业区、学校、医院、车站等，保证居民出行、购物、子女入托入学、就医等的方便。地段位置好的住宅，也是日后最易出售出租，并且能得到好价钱的住宅。当然这样的住宅价格也会贵点，在购买时，需要考虑自己的经济实力。
从价格的角度来说，价格低廉是所有购房者追求的目标，但不要只因价格低而购买，要综合各方面因素考虑，以免给日后的生活带来不便。
从发展的眼光看，位于高速公路附近的城郊和位于地铁附近的市区，都是住宅极易升值的宝地。
26. 挑选房型要注意哪些因素
尽可能减少不必要的死角面积和交通面积
房屋方向要方正，这不但有利于家具的摆放和人在居室内的活动，而且给人以稳重、宽敞的感觉。
房门的开向位置要合理
居室各房间的空间要相对独立，室内房门开设的方向和位置，要考虑不影响实用空间面积、居室私密性和空间阻断性等因素。
房屋内不同空间要有相对合理的面积
卧室以13～15平方米为宜，厨房以6平方米左右为宜，客厅的面积要尽可能大一些，卫生间最好是将盥洗和如厕分开。
重视客厅的设计
客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。
重视阳台的功能
良好的家居设计，是大客厅与明亮宽敞的落地阳台门和室外美景的有机结合，给居住者以开阔的视野和良好的心境。
27. 新房验收应注意哪些要素
有些人购买新房后，常常急于装修入住，从而忽视了新居中常易出现的一些毛病。这些都将会给日后装修、居住带来不必要的烦恼，以下几点就是新房验收的小窍门。
房屋外观及内部结构是否与售房说明一致，门洞尺寸是否便于家具出入。
门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。
地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍，抹灰是否脱落。
可视、对讲系统是否正常。
开关是否开关自如，插座是否有电（可用试电笔测试）。
厨、厕的给水、排水是否顺畅，马桶、浴缸运作是否正常，是否有裂痕、少配件。
厕所、厨房地漏是否够用，防止发生意外时水外流。
操作台尺寸、流线是否符合使用要求。
厨房、厕所地面应放水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。
用尺子将各房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。
以上检查必须仔细，如发现损坏情况应记录下来，交发售方尽快维修。必要时，可拍照做记录。
28. 如何办理房产所有证
第一步，买卖双方需持身份证、户口本、买卖协议（存量房屋的卖主还需持《房屋所有权证》）等有关文件和证明在交易所进行登记。
第二步，交易所在双方登记之后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核（存量房屋需价格评估报告），并向主管部门报批，待批准后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。
第三步，买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等同时到交易所，在交纳了买卖过户手续费、契税、印花税等税费后，就可以办妥过户手续。
作为证明，交易所会给买方发放《房屋卖契》，并把有关文件转给房屋所在地的区、县级房屋土地管理局（房地局）。
29. 购买二手房时需要注意什么
一般来说，购买二手房时，需要注意以下问题。
房屋产权一定要完整。看有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意产权证上的房产是否与卖房人是同一个人；验看产权证的正本，并到相关部门查询真实性；要确认原单位是否允许转卖等。
除房地产管理部门对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据外，交易双方也可委托评估事务所进行评估，以作为交易价格的参考。
要了解该住房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；要观察房屋的内部结构，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的痕迹等。此外，还要了解装修的状况。
观察小区绿化工作；物业管理公司提供的服务及各项收费标准；了解房屋的历史与邻居组合；拜访邻居、居委会或值班人员，以了解情况。
30. 申请按揭贷款需要具备哪些条件
如果要申请按揭贷款，就要符合下列贷款条件：持有当地常住户口且年满18岁，具有完全民事行为能力的居民及到当地投资或工作的港澳台同胞、华侨和外籍人士；有稳定的收入并具有偿贷能力；有同售房单位签订的《商品房销售（预售）合同》；已将30％以上（含30％）的购房款存入售房单位在贷款银行开立的销售商品房存款账户；同意以房产抵押，并办理房产抵押登记和房产保险。
31. 办理房产过户的技巧有哪些
买卖双方需持身份证、户口本、买卖协议等有关证明在交易所进行登记。
交易所在双方登记之后，依据有关法律规定对房地产买卖行为进行审核，并向主管部门报批，待批准后再通知买卖双方来交易所办过户手续。
买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等同时到交易所，在交纳了买卖过户手续费、契税、印花税等税费后，就可以办妥过户手续。
32. 合法退房的技巧有哪些
一般超过3个月开发商不能交房的，购房者可以要求开发商退房，并且要求双倍返还定金或支付房款利息。
如果开发商证件不全，与购房者签署的合同属于无效合同，购房者应当腾空房屋，开发商应当返还购房者交纳的房款。
开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可依据合同约定要求开发商退房。
因开发商的原因，购房者在合同约定的期限内，无法得到产权证，购房者就可以要求退房。
如果房屋面积误差比绝对值超出3％，购房者要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。
房屋质量不合格、有房屋的硬伤等情况，可要求开发商退房。
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房者查明后，可以要求退房。
装修设计
1. 如何选择一家称心如意的装修公司