在经济超速发展过程中，尽管各种形式的投资渠道频繁推出，但作为固定资产的商铺投资，依然以其稳健的投资性成为世界各地投资者持久不衰的选择，近年来商铺投资之风已达到高潮。无论是个人，还是专业公司，以及近年来风靡全球的房地产基金，都无一例外地加大了对房产物业的关注与投入。但是，当房地产投资热持续升温的时候，一些商铺投资在2002年至2004年间出现了过热的无序化发展，一些缺乏开发和经营管理经验的开发商表露出强烈的过度经营倾向，不诚信经营、向投资者开空头支票、过度渲染商铺价值及投机性等等行为，让刚刚兴起的商铺投资潮流受到了严重打击，以至出现了商铺投资质量大幅锐减的状况。针对目前很多投资者想做商铺投资却又心存顾虑的现状，接下来我们归纳总结出了4大商铺投资常胜秘笈，帮助投资者解决这一头痛的难题。
1.鉴别投资回报合理性。
任何事情都要讲究一个度，商铺投资更是如此。那么什么样的投资回报才算合理呢？
首先是回报率。当前市场中有一些物业为了快速收回资金，所宣称的回报率几乎五花八门，许多超过10%，有的甚至高达15%。世上果真有如此好事吗？时常可见的投资纠纷无不说明，超常规的高回报往往是开发商诱惑投资者上当的一种伎俩。
其次是回报资金以什么样的方式交到投资者手中。投资回报不是一个虚拟的概念，一定要遵循资金投入与资金收益形式对等的原则。非现金的物品或其他有价券都不能算作合理的投资回报形式。既然是投资，就得讲求公正、平等的回报方式及原则，约定的投资回报必须以严格的方式来督促、规范，以保证按期、足额、现金形式支付。
第三是约定回报时间。因为许多商铺投资者多为非物业使用投资，通常将投资物业交由经营管理公司统一经营出租，所以一定要考虑合理的委托出租及投资回报时间。因为商铺投资，要涉及相对较长时间的稳定经营商家、逐年浮动的租金以及本身房产物业增值所带来的价值变化等因素，所以长时间、形式单一的委托经营模式，以及固定的资金回报比例都不符合投资规则。就与开发商约定的回报时间而言，通常以10年期限为宜，这样双方的可控性都能大大增强。
2.开发商实力与开发业绩并重。
但凡房地产企业要销售楼盘，都很注重企业实力与信誉的宣传。但是，作为普通投资者掌握的信息毕竟有限，无法全面知晓大大小小成千上万家房地产企业的经营发展情况，这给大众投资者辨别旺铺与否带来了一定难度，同时也给一些企业创造了夸大宣传的空间。在这种状况下，最理性、科学的投资选择便是：既要看开发商实力，更要看开发商过去所开发经营的楼盘实例。
拥有成功开发经营案例的开发商，不仅实力与信誉得到认可，并掌握有成功运作的经验。他们最清楚什么样的产品才能受到投资者欢迎，最清楚如何运作才能保障投资者的利益，也更清楚只有满足了投资者、经营者的各方利益，才能保障自身企业的持续开发与发展。尤其是商业地产这类专业性很强的物业，更需要开发商在这个领域内的独特经营能力、经验以及社会资源。
3.理清投资担保机制。
很多投资产品在销售之初都会有各种形式的无风险甚至低风险承诺，但投资者千万不可就此头脑发热，因为许多承诺往往是建立在对未来预期的一种假想中，暗藏的危机非常之大。近年来，一些开发商为了急于收回资金，采取了成立资产管理公司担保、委托银行理财等多种方式，建立起一套看似很公平合理的担保机制，但当出现了问题后却不顾投资者的利益而不信守承诺。以往各种实例均证明了许多方式不过是开发商的自圆其说，真正抗风险的担保无从谈起。什么样的承诺和投资保障体系才算完善呢？
首要的是关于商铺的所有手续及承诺都必须经得起法律的考验，因为即使出现问题，投资者还可以根据相关约定向开发商追讨损失。受法律保护的投资，相对来说风险系数要小得多。目前有一些商铺采取将承诺的投资回报率写进合同，并在公证处进行公证等方式，也不失为保障投资者利益的有效途径。
4.认真把握物业本身价值。
房产的价值除了建筑物本身外，还主要体现在物业口岸以及是否具备经营性并能够持续、良好地经营。对于商业经营性的商业物业，不同的物业规模及类型决定着不同的商业形态，相应地就需要不同性质的口岸。
作为住宅底商，一般只能满足社区小商业配套，小区居住人口规模及便捷的交通路线将决定其口岸优势。
作为社区型中小商业卖场，主要满足周边多个居住社区居家生活型消费配套，相对集中了数量庞大的居住人口、方便通畅的交通和人流、相对稳定的片区规划建设，以及合理科学的卖场经营配套设计，这些都决定了该类商铺较长时间的口岸优势，并不随时间的延续而降低商业吸附力。
而作为市区集中的超大型商业圈，口岸就是其所处商圈的核心地位。这类大型商业物业受口岸、商圈商业氛围以及经营商家品牌等各种因素影响较多，一般物业投资总价高，经营前景受多方因素影响较大，一般人很难准确地把握其投资方向，这样的商铺往往适合大手笔投资机构长线持有。
除了口岸之外，一个良好的商业物业，还得具备良好的经营性。由于现行市场中出售的商业物业多为在建而尚未投入经营的，同时许多人又很难具备专业的眼光判别其未来的投资潜力，所以很多投资者习惯于通过周边人群数量和物业规划形态来预估其未来的各种经营用途，从而大致确定其投资性能。这种预估测算方式本身就具有一定的风险性，尤其是许多非专业投资者轻易难以把握。建议投资者多选择已经投入经营，且具有良好经营势头的商业物业进行投资，将自己的风险降到最低程度。