亏本生意没人做,任何物业的投资,投资者都希望能够得到合理的回报,甚至希望得到超出预想的回报。但是投资者如何才能评判自己的投资是否有价值?通常的办法是看该物业的投资回报率。在购房的时候,销售人员都会把自己计算出的“美丽”的投资回报率告诉投资者,如果投资者真的相信了,往往在购房投资后发现回报并没有当初计算的那么高。因此,初入投资市场的购房者一定要学会计算投资回报率。那么,怎样计算投资回报率呢?
现在,一般的销售人员在计算投资回报的时候,仅仅采用粗略的办法。比如,购买30万元的房子,在办理完各种手续后的总花费为32万元左右。如果每月的租金为2500元,那么,用年租金3万元除以32万元的总投入,投资回报率10.66%。
这种计算方法主要考虑租金、房价和月还款等投入,还有许多其他的前期投入没有考虑到,可以说计算得并不是太精确,只适宜投资者对资金的回收期有一定的掌握。要想有更为清晰的把握,还需要另一套投资回报率的计算方法,即内部收益率法,这种方法也是指贷款购房,主要考虑投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
同样以购买一套30万元的商品房为例,首期付款10万元,如果加上契税、入住费等,总额为12万元,贷款额为20万元,20年的月供为1700元。如果租金为每月2500元,每月减去月供款1700元和租金10%的租赁税,每月可能只剩下550元,那么年收入为6600元,每年的中介代租金为1250元,实际年收入为5350元。那么,实际年收入5350元除以首次的总投入12万元,得出的实际投资回报率还不足4.5%,如果有其他的投入,实际所得的回报率要更低。
如果希望内部收益率的结果更加准确,最好与租金回报率结合使用,只有这样,才能够计算出较为全面的投资回报情况。当然这种方法也有缺点,即一切基数都是以现今的数据推算出来的,对未来的收益无法掌握。
从计算投资回报率可以发现,购房出租的优势是投入的资金越少,贷款期限越长,投资回报就越高。例如在上述投资个案中,如果选用30年的贷款期,月供在1300多元,最终的投资回报率就能达到7%以上。当然,这里没有考虑后期的租赁市场的变化。