2.楼市调控政策中国1998年房改提出建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但2003年的国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，住房市场化加速，公益性降低。由于投资环境的恶化使大量资金涌入楼市和股市，2006年下半年发生了严重的楼市泡沫和股市泡沫。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，房地产政策重回加强保障房建设。2008年11月发生国际金融危机，房屋销售经过短暂数月的负增长后，国家大量增发货币，房地产效益迅速开始快速增长。
2009年下半年开始，受国际金融危机影响一度销售呈负增长的房地产市场，全国部分地区突然出现房价、地价过快上涨势头。2009年12月到2010年1月，国务院密集出台房地产调控政策。2010年4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“新国十条”，试图抑制不合理住房需求。宁夏7月份出台了《宁夏回族自治区政府关于稳定住房价格促进房地产市场平稳健康发展的意见》。
由于“新国十条”实行了更为严格的差别化住房信贷政策，2010年5月份宁夏商品房销售面积增速与去年同期相比达到61%，随后居民持币观望，增长率最低达到8月份的5.1%。随着9月以后宁夏和全国一样房地产呈现小阳春，宁夏房地产投资增长速度加快，成为西部地区房地产投资最快的地区。
面对全国楼市又一次趋于火暴，9月29日财政部等三部委发出“国五条”，进行第二轮调控。但第二次调控政策却因通胀预期影响并未收到明显效果。就在楼市疏堵两难之际，12月中央经济工作会议明确指出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，这是在党的文件中第一次明确提出保障住房是政府的责任，并且提出要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。楼市政策出现明显转变。
2011年被称为楼市调控年，一是1月26日国务院“新国八条”出台，二套房首付提至60%，以行政手段来紧急为楼市熄火。二是强力推进保障房建设，三是试点房地产税。四是自2010年以来，央行连续上调存款准备金率12次，存款准备金率已处于高位。全国房地产市场已经开始进入拐点。围绕房地产调控政策博弈激烈。温家宝总理强调：“房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇，我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展”。央行宣布，从2011年12月5日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。
2011年，宁夏房地产市场投资比上年增长29.9%，回落26.4个百分点；商品住宅销售面积增长-14.1%。商品住宅销售价格涨幅趋缓，商品房待售面积进一步扩大。我们对房地产业的判断是：未来保障性住房将大幅度增加，但短期内还不足以影响商品房市场，直至一定时期内房地产市场形成供需基本平衡、房价基本稳定的格局。
3.保障性住房建设化解房地产市场困境
目前中国房地产市场主要矛盾是供需失衡，最终必须尽快增加住房有效供给，才能抑制房地产价格过快上涨局面，缓解群众在居住方面遇到的困难。其背后的制度原因：一是土地财政。分税制后优质税源被划为国税，土地财政是地方政府的重要财政来源，地方政府没有积极性大规模建设保障性住房；房地产业一直被作为支柱产业，忽视政府的保障责任；土地一级市场垄断，商品房价格一直随土地价格而上涨。二是市场垄断。国家规定单位和个人不得随意建造住房，造成开发商的市场垄断；并且不容许农村住宅入市，更是减少了住房的市场供给。农村青年人绝大多数外出打工，农村出现老人妇女儿童留守甚至空壳化现象，而政策却不允许城市人到农村购房居住。
在一些发达国家，住房问题被明确为公共事务，并得到法律保障。保障性住房的比例，英国最高达到58%，日本一度超过52%。新加坡是按老百姓6年收入买一套房的价格，给85%的居民提供经济适用房。香港使50%以上居民能够获得廉租房或政府补贴。我国建设部已经启动9000亿住房保障投资计划，未来三年要解决1300万户住房保障问题。看来群众呼唤的保障性住房时代即将真正来临。2010年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%，未来两年新建保障性住房（经适房+廉租房）比重约为20%。宁夏初步构建起了以廉租住房、经济适用住房为主体，以公共租赁住房、限价商品住房为补充的多层次住房保障体系。
政府的住房责任主要在保障而非升级。加大廉租房和公共租赁住房建设，解决城市低收入人群基本的住房需求，是住房保障的重点遥宁夏绝大多数现有城镇居民均有住房，主要是改善型需求，建设经济适用房、限价房、统建房等，适当给予补贴，或采取部分产权等形式，改善中低收入居民居住条件，也是住房保障应有之意。中央经济工作会议将公共租赁房认定为保障房的主要形式，保障性住房将向“以租为主”转变。原来期待购买经济适用房改善住房条件的工薪阶层可能会受到影响。
（二）通货膨胀
2010年，“蒜你狠”“姜你军”“豆你玩”……一系列网络新词引起热议。尤其是下半年全国通货膨胀更加强烈。本轮物价上涨主要是食品类、衣着类、资源类产品的价格上涨。2010年11月20日，国务院正式发布关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知，主要从保障农产品供应、降低流通成本以及价格监督方面入手，出台了16项措施。物价过快上涨局面得到初步控制。
货币超发是推动物价上涨的最根本因素。由于我国实行积极的财政政策和宽松的货币政策，以应对国际金融危机，近两年我国累计新增人民币贷款超过17万亿元，引起货币贬值和物价上涨。输入型通货膨胀也是物价上涨的重要推手。2010年11月美国实行第二轮量化宽松政策，大宗期货全面暴涨，将加剧新兴经济体乃至全世界的通货膨胀。部分农产品“类金融化”，受炒作资本的控制。在全国农业丰收的年份之下农产品价格暴涨，是因为农产品已经改变了以往单纯的消费属性，大量游资炒作是这一轮通货膨胀很重要的特点。成本推进加速通货膨胀蔓延。资源类产品价格改革闯关，煤电油气等均面临价格上涨的冲动，未来征收资源税、环境税等因素都将增强涨价的预期。劳动力成本上升也是其中重要因素。
食品是本次物价上涨的主要因素，但农产品涨价对农民却有不同的影响。
一是已经将土地流转的农户或失地农民利益受损。近年来大型企业和民营企业通过大批承包流转土地来发展规模经营、特色农业和设施农业。目前宁夏有10多万农民土地已经流转，随着农产品价格上涨，其原来的每亩地租金500多元实际上只能买到更少的农产品，所以通货膨胀考验土地流转。土地流转合约必须制定相应的条款来保障土地流转农户的权益，而使土地保障不被通货膨胀所侵蚀。过去征地补偿机制不够完善，补偿标准偏低，失地农民已经成为特殊困难群体，缺乏生活来源，通货膨胀对其影响较大。
二是已经高度专业化的农民喜忧参半。目前农民的专业化和农业的商品化率已经很高，2010年宁夏农村居民中纯农户占33.2%，农业兼业户占20.3%，非农业兼业户占36.3%，非农业户占10.8%。第一产业商品率川区为80.6%，山区为60.4%。农民食品消费的商品率川区为72.9%，山区为53.8%，部分土地较多的农民确实因农产品涨价而大量增收，但任何一种农产品涨价都会使另一部分农民增加支出。何况还有将近一半的农民主要是从事非农业生产，农产品涨价对部分农民来说只能是增加生活成本。
三是农民往往是通货膨胀最后的利益受损者。随着农产品涨价，化肥、人工、物流等生产要素也在涨价。意味着农业生产成本的上升。
近年来人民币的币值一直呈对内贬值和对外升值之势，通过“两高一低”（高物价、高汇率、低利率）表象，隐藏着巨额财富转移。在政府的财政收入和垄断企业的利润增长屡创新高的同时，职工工资增长缓慢，民间资本和居民财富呈现缩水状态，而外国资本却卷走巨额财富。适度宽松的货币政策，使得央企等先得货币者受益，正在加速财富转移过程。通货膨胀使利益受损的主要是穷人。2011年治理通货膨胀预期成为宏观调控的重点所在。
三、宁夏能否建立扩大消费需求的长效机制？
（一）宁夏收入分配格局
是否可以实现经济发展方式的转变，掀起第二次消费革命，关键是能否顺利推动国民收入分配改革。改革开放30周年以来，宁夏国民收入分配格局变化基本趋势是：1979～1983年间，受国家调整国民收入分配格局、农村联产承包变革、价格改革等影响，宁夏政府生产税净额占收入法GDP比重从10.7%降低到7.6%，企业盈余与折旧比重从38.5%降低到33.5%，住户劳动者报酬比重从50.8%提高到59.1%，居民从改革中获得较多利益。1984年以后城镇国有企业放权让利改革，企业部门收入比重提高到1991年的42%；在中央政府财政让利的情况下，宁夏地方政府生产税净额比重提高到1993年的16%。由于传统体制下的福利政策逐步减少、失业人数增加等原因，居民劳动者报酬比重降低到1993年的46.2%。1992年10月中共十四大正式确立了社会主义市场经济体制的改革目标，财税改革由侧重于利益格局的调整转向市场经济体制的建立，我国现代税收体系基本成型。1994～2000年间政府、住户、企业之间的分配关系基本保持了稳定的格局。其中1996～2000年间宁夏政府生产税净额比重从12.2%提高到14.4%。1998年底中央决定建立中国公共财政基本框架。经过亚洲金融危机，年起
各地掀起新一轮重化工业建设浪潮，产业结构转型，国进民退，企业垄断增加，2000～2010年间，宁夏工业总产值中，重工业比重从76.7%提高到83.6%。职工工资总额占GDP比重从19.1%降低到12.8%。2000～2007年间，劳动者报酬占收入法GDP比重从51.3%降低到45.2%，生产税净额比重从14.4%降低到12.9%，企业盈余及折旧比重从34.3%提高到42%，企业更多地挤占了居民的收入。由于劳动者报酬中含社会保障缴款，居民实际可支配的劳动收入比重应该更低。
（二）宁夏分配率分析
工资总额占GDP比重，被称为分配率。发达国家分配率一般在54%～65%之间，而我国分配率2009年为11.8%，即使加上30%的福利，也不过只占15.4%。虽然其口径有不可比之处，但其低于1995年的17.7%，也说明劳动在分配中地位的下降。改革初期城镇居民拥有分配就业、公费医疗、低价住房等福利，其实际分配率要远远高于计算数据。而目前城乡居民的住房、教育、就业、医疗等已经市场化或半市场化。我国财富向政府、资方和垄断行业集中。职工缺乏工资谈判的自组织机制，在初次分配中处于劣势。而我国社会保障体系还不够完善，劳动保护和福利制度也不健全。低工资下只能靠高储蓄来保障未来，消费怎能成为拉动经济增长的主力？
1978～2010年间，宁夏分配率从26.5%一直降低到12.8%。宁夏投资率从1978年的69.5%下降到1995年的49.2%，消费率在20世纪80年代初短暂上升后，逐步从1986年的86.4%降低到1998年的59.3%遥放权让利的改革形成了政府投资和政府消费的降低，市民消费比重提高不抵农民消费比重降低，宁夏外商投资与民间投资在20世纪90年代之前还发展缓慢，造成了宁夏投资率和消费率一度双双下降的局面。1994年我国实行分税制，分税制实施标志着放权让利的第一轮改革结束，由于分税制后中央政府掌握了主要税源，基层政府和民间收入比重降低，消费率在1999～2002年因政府消费和市民消费回升而提高，但随后从2002年的69%下降到2010年的48.8%。2002年以后宁夏开始大规模重化工业建设，投资率大幅度提高。宁夏是全国投资率最高的省区，2010年宁夏投资率为92.5%，比全国平均水平48.6%高43.9个百分点。宁夏消费率达到了全国平均水平，但却是西部地区消费率最低的省区之一。