书城投资理财家庭理财全攻略
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第23章 打理房产:让财富稳定升值(3)

理财人士表示,提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。

此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。

5.公积金转账还贷

在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。

从目前银行间的情况看,同业在存量房贷利率的调整上各有各的条件,并确实存在一些地区差异;而银行对于存量房贷客户的政策还在变化中,门槛有可能进一步降低。专家建议,房贷者应根据自身实际情况,谋求最大幅度的优惠,以进一步降低房贷支出。

“以房养房”须谨慎

目前“以房养房”者不在少数。所谓“以房养房”,一般有三种方式:一是出租旧房,用所得租金偿付银行贷款来购置新房。二是投资购房,出租还贷。买一套用来自住的新房后,再买一套租价高、升值潜力大的房子专门用来出租,用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。三是将旧房出售或抵押,再买新房。

一般的“以房养房”方式,主要是满足购房筹资的需要。近年来随着房地产市场的发展,“以房养房”愈演愈热,开始由单纯的购房筹资行为演变成一种购房投资行为,形成了房地产领域内一个新的投资群体---新房东。但既然是投资就会有风险,“以房养房”也不例外。采用“以房养房”方式除了每月固定要支付银行贷款本息和物业管理费外,还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。在此提醒“以房养房”者,有必要提防六种风险:

1.房市波动风险

不动产价值的波动性相对股市要小一些,但仍然有波动风险,在某些特定情况下,其波动幅度还很大。尤其是在形成高价的房地产“泡末”破裂后或经济危机及经济衰退期则更是如此。

2.供求关系变化的风险

房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。在供应量超过购买量时,房产的价值一般向下运动。

3.公共环境风险

房产价值与其所处的公共环境好坏是联系在一起的。公共环境由于城市发展中的问题而发生不好的变化,或者相对其它地区停滞不前而引起的落后等,都会对房产价值构成风险。

4.人文环境风险

一般来说,一个房产项目的人文环境好坏,与其房产价值成比例增减。同样的房子在人文环境不同地区的价值,往往会有很大差异。如果出现社区人文环境变差、治安不良等情况,那么这样的房产出现贬值是肯定的。

5.房产落后风险

房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合信息时代需求的方向发展。因此,由于房产落后,会造成房产价值下降的风险。

6.按揭还贷风险

如果还贷额占收入或资产比重较大,将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难,则房子有被银行收走的风险。

从总体上看,目前商品房的空置率还比较高。房地产商手里的空置房越多,“以房养房”的风险就越大。当房地产商的房子卖不出去时,他们在市场上的抛售和压价出租,特别是房地产商一边将房子抵押给银行、一边将房子出租时,小投资者承受的风险就更大。因此提醒“以房养房”的投资者,一定要慎之又慎,避免因盲目投资而遭受损失。

如何买到最划算的商品房

对于大多数买房人来说,买房砍价的空间到底有多大是一个谜。有趣的是,不同的购房者对同一房产也能得到不同的报价。种种迹象表明,房地产价格存在较大的弹性,并不是所有的购房者都能吃到房价折扣这块“蛋糕”,许多人稍不注意就会成为“冤大头”。那么,房价的正常打折范围有多大?买房人如何砍价最有效?如何能买到最划算的商品房?

1.商品房的利润空间

有多年房产开发经验的某开发公司总经理曾说,房地产开发市场有很多不可预知的因素,包括政策因素、土地因素、成本因素、市场因素等,如果前期没有充分评估,就有可能增加3%到5%的成本,利润如果低于8%就可能赔钱。一个规范的开发商,利润空间也就在3%到20%之间,如果运作得好,能达到15%或更高一些。但是,几乎所有的开发商都对自己项目的利润情况讳莫如深。

2.五次砍价机会

房产开发商的讳莫如深是有道理的,3%到20%的利润空间为消费者砍价提供了丰富的想象力。一位业内资深人士说,对于消费者而言,他们有五次砍价机会:一是期房开盘之初,为了吸引购房者,开发商往往有一些优惠,但是这种优惠是和期房的升值预期挂钩的。由于从期房到现房,房价涨幅一般在10%左右,所以优惠幅度一般被控制在10%以内。二是在买房人一次性付款时,此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率。三是团体购房时,因为开发商不仅节约了宣传和代理费,也不用操心楼层、朝向的调配,当然会让利销售。四是买尾房可以得到优惠。一般来说,开发商为了尽快收回资金或为下一楼盘做宣传,会将尾房打折出售,有的尾房甚至可以拿到8折的优惠。五是已经买了房的业主,带一个客户来买房子,一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报,至于优惠的具体形式则视情况而定,比如取消物业管理费或者通过其他形式体现出来。

3.不要一味砍价

但是,正如人们常说的那样,“天下没有免费的午餐”,如果消费者一味砍价,价是砍下来了,恐怕得不偿失。某楼盘的销售部经理张小姐对买房如何拿到折扣深有体会:“如果楼盘砍价空间很大,就意味着它有一些不规范的隐患存在。”张小姐的话虽有以偏概全之嫌,但她道出了行业内公开的秘密。对于一个具体的房地产项目来说,从拿地、立项,到最后的开工、销售,是一个漫长的过程,任何一个环节出现了问题,其整体利润肯定会受到影响。既然开发商费尽了周折才能完成一个项目,如果没有特殊原因,他们是不会愿意廉价卖房的。来自消协的统计分析显示,在受理的商品房质量投诉中,近60%的案件与业主片面追求折扣有关。由于一味地追求低价,开发商为了自己的利润,只好在房屋质量和售后服务上作文章。

4.为折扣下工夫

据业内人士介绍,正在热销的楼盘一般不会打折。但只要购房者下足工夫,还是能拿到折扣的。某楼盘销售部经理透露,这个工夫来自两个方面:首先,买房前一定要多了解这个项目及周边项目的情况,包括价位、性能,做到有自己的心理价位和心理预期;其次,要尽可能取得第一手“优惠情报”。一个楼盘如果出现了大的优惠,一般情况下只有两种可能,要么开发商急需一大笔资金;要么是清盘,处理尾房。而这些信息,一般购房人不可能直接了解到,因此,如果你对某个楼盘情有独钟,不妨多花些工夫了解一下“内部情报”。

巧炒“楼花”赚大钱

一般俗称的“楼花”,是指房地产开发公司在建筑的楼盘尚未落成前,趁市道旺盛,推出物业的产权预售,投资者可按图索骥,交付全部或部分定金,凭与房地产公司的合同,在楼盘交付使用后得到某个或部分单位的产权。这个预先售出的产权承诺,就称为“楼花”。