书城投资理财家庭理财全攻略
15692200000024

第24章 打理房产:让财富稳定升值(4)

“楼花”买卖是房地产市场交易中的一大特色,近年来在广东、海南、上海、北京等地被炒得十分红火。许多“楼花”几经转手,使最终的楼盘入伙价已飞涨了几成甚至几倍。“楼花”何以能够买卖呢?主要是因为房地产公司出售的仅仅是一定单位的产权承诺,“楼花”价一般低于成品楼盘价,该单位最后产权归谁、售价多少,尚无定论。由于从出售“楼花”到楼盘实际交付使用需要间隔一段时间,而房地产市场的行情是千变万化的,价格的高低涨落,给投资者提供了广阔的想像和实际操作空间。伴随着市场价格的波动,各路投资者对楼盘后市的看法、意见会有分歧,正如同炒作股票、期货一样,您买我卖,您抛我吃,投资者之间、投资者和房地产公司之间,都在比较着各自的经验素质和心理承受能力。投资者购买“楼花”既可以在其行情看好、价格上涨时抛出,赚取差价利润,又可以在楼盘实际交付使用后,真正拥有一定单位的房屋产权,作长线投资。

购买“楼花”的手续相当简单,投资者在看到房地产公司的发售广告后,可径直前去落下定金,余款待楼盘交付使用时付清。与房地产公司签订临时买卖合同后,需到公证处办理公证。等到正式办理入伙时,再到房地产市场管理部门办理登记,领取房地产权证。购买“楼花”时应对房地产公司的以往信誉、资金投人状况、合作伙伴意向等作充分的调查,必要时可通过银行、律师事务所、审计事务所等机构进行侧面了解,以减少资金投入被套的可能。

“楼花”的转让有两种方式。一是由原来的投资者与房地产公司商议,在经过让利谈判后,取消已签订的临时买卖合,同。由房地产公司另行寻找新的买主,订立新的合同,当然楼盘的转名过户费等需由转让人承担了。二是由转让的投资者自行与承让人讨价还价,双方签订转卖合同。承让人不用与房地产公司办理转名手续,只需付出高于原先的“楼花”价,即可从转让人手中购得原先买卖合同的一切权益。承让人既可以在承让后继续转手“楼花”,也可以在楼盘交付使用后,要求转让人正式将房屋产权落在自己名下。

“楼花”的买卖转让也有风险,首先是房地产公司可能由于资金紧张、意外事故、宏观紧缩等原因,而迫使工程停工下马,楼盘价格一泻千里,“楼花”转手成为空谈;其次是转让人在楼盘落成前发生变故,容易引发产权纠纷,承让人应慎防被欺骗、定金被卷走;或是节外生枝,半路杀出个程咬金,要求多付钱款。

期房与现房:合适的就是最好的

买房子是一件终身大事,可是买期房还是现房呢?购房者往往面临这样的选择,购买期房虽然能够抢得先机,在价格上享受一定的优惠,但同时也承担着期房变“欺房”的风险,例如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。如何能买到真正放心的房子呢?可能有人会说那就去买现房吧,真实的房子放在那儿等着你去挑选,应该就没有什么问题了吧。可是现房户型少、选择的空间小等问题也是导致购房者愿意选择期房的原因,究竟购房者买什么样的房子才是最合适的,一时间争论不休。

1.期房的利与弊

期房就是还没有建造好的房子,预售后少则半年,多则一至两年才能交付使用。

(1)期房的优点如下:①先期订购,户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子,开发商所能提供的所有房屋都有,朝向好的户型也在其中,购房者就有了选择的余地。②价格上能给予较大的优惠,一般为10%左右,或者更多。房地产开发商对房屋的建造一般需要一至两年的时间,为了及时收回资金,在期房预售价格上一般会给予一定优惠。③付款轻松,随施工进度而付,一般分为三次。首付时间为开工时,付定金和总房款的10%左右。④工程质量可以看到,随时监督,提出意见。从付完定金的那一刻起,购房者就可以随时去看工程进度,墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况,这时一览无溃。

(2)期房的缺点如下:①根据图纸买房,看不到实物。②面积、户型、装修标准等情况难以判断。③开发商情况不易把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足,缺乏必要的资金,使工程停顿,那么购房者就会蒙受巨大的损失。④市场行情与价格涨跌难以预测。⑤看到的仅仅是样板房而已,与用户最终的房屋会有一定差距。

2.现房的利与弊

现房是已盖好的房子,对于住宅楼而言,缴完房款立即就可入住。

(1)现房的优点如下:①房子就在眼前,随时都可以进入房子去看一看,选中了买下便可。②入住便利。③房屋价格基本稳定,不会再有大的变动,购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。④既有房屋的宣传材料,又可以与实物一一对照。⑤便于安排家庭计划。

(2)现房的缺点如下:①付款吃力。要在极短时间内拿出几十万元的钱用于买房,大多数人都有难处。而且价格较高,难以优惠。②隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。

对于购买期房好还是购买现房好的问题,各人可根据以上期房和现房的优点和缺点,以及自己的实际情况加以选择。不论是期房,还是现房,只要适合你购买,你居住得满意的就是好房。

规避房产投资的风险

对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言,房产投资是实现个人财产保值增值,获得良好收益的一个重要手段。虽然投资房地产获利空间较大,但也有一定风险。针对不同的房产投资风险,可以采取相应的防范策略,使房产投资的总体风险降到最小,取得最大的收益。

1.研究宏观政策变化走向

房地产市场历来容易受到各种市场政策导向的影响,从而造成很大的周期性波动。政策的不确定性也给房地产投资带来极大变数。如最近国家出台的各项政策对房产投资造成很大影响,个人投资房产的成本已经大大上升了,风险也大为增加。

假设一个精明的房产投资者手里有100万元想投资,按照原来首付20%,他可以买到10套50万元的房子,其它的钱由银行贷款解决,赚取的是10套房子的利润,投资风险也被巧妙分散到10套房子,投资成功的可能性显然增强。现在而言,他可能只买到5套甚至更少的房子,不仅收益降低,投资风险也会相应增加。

策略:积极关注国家宏观政策的变化,研究政策走向,适当收缩投资战线,集中资金于少量优质房产,这样虽说收益减少,但风险可有效降低。

2.防范城市规划带来风险

一个城市的整体规划对房产投资有直接影响,尤其在目前大搞城市建设以带动内需的情况下,稍有不当可能踩到“地雷”。

李女士2009年6月通过某中介看中一处二手房,价格适中,地段很好,觉得很有升值潜力,既可居住又可投资。中介说户主出国急需用钱想赶快转让,李女士以30万元买下了,刚刚交易不到3个月,拆迁公司上门,此楼在拆迁范围,要在两个月之后拆掉。李女士算了一笔账,按照补偿价格,自己可获得4000元/平方米补偿,只能拿到27万元拆迁款,自己将白白损失3万元血汗钱。

策略:注意媒体上有关城市建设方面的信息,登录当地政府城市规划部门的网站,了解城市规划动态,小心决策。同时,如果能多注意城市规划的方向,嗅出潜在的机会,不仅可以规避风险,还有可能大赚一笔。

3.警惕房产商圈套

在投资房产时,了解房产商的资质很重要。不法房产商会在合同里玩花样,最常见的是将“订金”变成“定金”,有时还会在合同里故意空出一些条款不填,利用购房者不熟悉法律的弱势,使房产投资人吃亏上当。

策略:购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱,房产投资者不妨借外脑,多咨询房产法律专业人士,必要时聘请专业法律人士陪同购买,识别合同和交易过程中的风险,避免中了房产商的圈套。

4.评估自身远期支付能力

不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。

天有不测风云,如果还贷额占资产比重较大,将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难,则房子有被银行收走的风险。

工作两年的小李看中了一家商铺打算投资。他得知同类店面的租金每月能达到2800元,如果这样算的话,除去每月的银行按揭贷款,3年就能收回投资。没有积蓄的他利用银行贷款买下了这间商铺,首付款也是同朋友借的。没过两个月,商铺前面的马路由于修轻轨,客流量大幅降低,店面租金也随之暴跌。据说这个工程将持续一年以上时间。

策略:买房人必须慎重决策,把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上,有偿付能力,以便从容还贷,规避房贷风险。